COMO SABER SI LA REVISION CATASTRAL DE MI CASA ESTA BIEN BIZKAIA

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Entender la revision catastral que la Diputacion de Bizkaia nos ha mandado ¡puede ahorrarnos mucho dinero!

Aunque la revision catastral es el procedimiento por el cual la Administración periódicamente determina el valor catastral a una generalidad de inmuebles que ya lo tenían asignado previamente, este 2016 la revision catastral en Euskadi ha sido brutal!

Y lo digo yo, que me han aumentado el IBI (Impuesto de Bienes  Inmuebles ) un 200%.

Asi que cuando la Diputacion de Bizkaia me envio la comunicacion de la revision catastral me puse a revisarla para intentar averiguar lo que habia pasado.

A continuacion hago un analisis de mi propia revisision catastral para que podais hacer la vuestra sin tener que romperos la cabeza tanto como yo.

El documento que nos envia la diputacion se divide en diferentes partes:

revision catastral

1.- Datos titular inmueble:

Lo primero que veo son mis datos, nombre, dni, direccion del inmueble….facil.

2.- Datos del inmueble:

Aqui aparece el numero fijo. Esta es la “matricula” del inmueble, que la puedes verificar en el catastro, metiendo la direccion postal del inmueble. Lo hago y es correcta.

Tambien viene Uso/Clase/Modalidad o la Clasificación de los elementos catastrales en función de sus características , es decir, la clasificacion del inmueble por sus caracteristicas, que nos dara el Coeficiente de CRU

revision catastral tabla coeficiente cru

Tambien aparece Superficie Catastral o superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. No se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

En la superficie construida se incluye, en su caso, la parte de elementos comunes de acceso, escaleras y servicios generales de la finca, que lleve asociada la construcción. En los edificios en régimen de propiedad horizontal, a los elementos comunes de la finca se les aplica el tipo de valor que corresponda según el uso predominante en el edificio. El reparto de los elementos comunes entre las construcciones que participan en la finca se realiza a partes iguales, proporcionalmente según las superficie o por coeficientes de propiedad.

Aqui es donde hay que mirar que superficie comun tiene el inmueble y ver que cuota de participacion tiene el inmueble.
Y aqui es donde es muy importante tener un plano con la medicion correcta de la vivienda, o que revises las escrituras donde indica este valor. Mi recomendacion, que un tecnico reaalice un plano con las mediciones correctas de tu inmueble y de las zonas comunes.

La superficie es muy importante porque por esos metros cuadrados se multiplicaran todos los valores de la valoracion catastral.

y aqui la primera sorpresa……¡tengo 11 m2 de casa menos!

3.- Datos de la zona:

Aqui influye en que zona esta el inmueble y el precio que cada Ayuntamiento otorga a cada zona. Esta parte es una de las mas farragosas, intentare simplificarlo al maximo:

VBS: Valor Básico de Zona del Suelo (€/m2). Es el valor de repercusión por metro cuadrado construido del bien inmueble objeto de la valoración. Excepto garajes (€) y trasteros (€/m2) que lleva suelo más construcción.

Este valor lo da cada Ayuntamiento a traves de la Ponencia de valores, es decir la publicacion de los valores que el Ayuntamiento ha calculado para cada zona y uso de su municipio, aqui se puede ver la ponencia de valores de de cada poblacion de Bizkaia.

VBC: Valor Básico de la construcción (€/m2), que a dia de hoy he sido incapaz de saber de donde sale.

RM: Coeficiente modulador de referencia al mercado, El artículo único de Orden Foral [BIZKAIA] 1148/2016, 3 junio, del diputado foral de Hacienda y Finanzas («B.O.B.» 8 junio), establece que con efectos desde el 1 de enero de 2016, el coeficiente modulador de referencia con el mercado RM=0,50

4.- Coeficientes

¿que quieren decir todos esos numeros, coeficientes ….? Asi que con paciencia he localizado de donde vienen y que son (DECRETO FORAL de la Diputación Foral de Bizkaia 163/2013, de 3 de diciembre) .

CCSC- Coeficientes correctores del suelo y de la construcción

CCSC2: Superficie superior o inferior, se aplica en función de la superficie de la suma de elementos de mismo Uso y Clase de la unidad inmobiliarias. En vivienda se aplicará a aquellos bienes inmuebles de uso residencial cuya superficie construida sea inferior a 60 m2 o superior a 200 m2, de acuerdo con la siguiente tabla:

tabla ccsc2

5.- Valor catastral:

El valor catastral (VC) es un valor fiscal inmobiliario que se determinará de forma objetiva por la Diputación Foral de Bizkaia a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario Foral. Para su cálculo se toma como referencia el valor del mercado sin que en ningún caso pueda exceder de este.

El valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana estará compuesto por el valor del suelo y el de las construcciones según la siguiente fórmula:

VC= Rm*1,40*(Vs+Vc)*S

Valoración del suelo (Vs): Se obtendrá mediante el método residual, deduciendo del valor del producto inmobiliario el importe de la construcción, los costes de producción y los beneficios de la promoción.

Vs= VBS*CCS*CCSC

Valoración de la construcción (Vc)

Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual.

Vc= VBC*CMCUC*CCC*CCSC

Para garajes: VC= Rm*Vs

Para trasteros: VC= Rm*Vs*S

6.- Impuesto sobre inmuebles año 2017.

Base imponible: La base imponible del IBI estará constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles.

Tipo provisional: Es el tipo impositivo provisional aprobado por el Ayuntamiento en sus ordenanzas. Si el ayuntamiento no ha aprobado el Tipo Impositivo o no lo ha proporcionado a la DFB a tiempo, no aparecerá este bloque informativo.

Cuota: Es el resultado de multipicar la Base Imponible por el Tipo Provisional y dividir por 100, que nos da el importe a pagar de IBI

La Diputacion de Bizkaia  ha creado una web especifica para aclarar las dudas de la revision catastral donde intenta aclarar las dudas y cuelta un ejemplo donde indica de donde vienen los datos.

Espero que esta explicacion de la revision catastral en Bizkaia os haya aclarado algo y sobretodo os haya servido a la hora de reclamar a la Diputacion por IBIs mal calculados.

Si aun asi os parece que verificar la revision catastral de vuestros inmuebles es un proceso complicado, desde MKR Soluciones ofrecemos un servicio de verificacion de los datos de la revision catastral para poder recurrir los IBIs mal calculados.

¡No dejes que un error te haga pagar mas impuestos de los necesarios consultanos!

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