ENTRADA EN VIGOR NUEVA REGULACIÓN ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS BILBAO

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EL 7 DE MARZO DE 2018 ENTRO EN VIGOR LA MODIFICACIÓN DEL PGOU DE BILBAO QUE REGULA EL USO DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO

El 13 de febrero se publico en el Boletín  de Bizkaia la aprobación definitiva de la modificación pormenorizada del Plan general de ordenación urbana de Bilbao en  lo relativo a la regulación del uso de alojamiento turístico, pero hasta 15 días hábiles después de su publicación no entrara en vigor, es decir el 5 de marzo de 2018.

Aunque ya habíamos analizado en profundidad la aprobación inicial de esta modificación del PGOU en lo relativo a los alojamientos turísticos, en esta aprobación definitiva se han reflejado modificaciones derivadas de la estimación total de una de las alegaciones y parcial de dos alegaciones. El resto han sito todas desestimadas.

Y ¿cuales han sido las alegaciones estimadas, o mejor aun que cambia del texto de la aprobación inicial?

Como siempre os dejo aquí el texto publicado en el Boletín Oficial de Bizkaia, y mas abajo mi análisis:

aprobacion definitiva alojamiento turistico bilbao

Analizare en 7 puntos lo que esta modificación supone para los alquileres turísticos:

1.- El Ayuntamiento de Bilbao divide los “alquileres turísticos” de igual manera que lo hay la ley 6/20016 de Turismo de Euskadi:

  • 7.1: Las viviendas para uso turístico, lo que hasta ahora era viviendas para alquiler turístico en alquiler integro.
  • 7.2: Los establecimientos de alojamiento turístico tales como hoteles-apartamento y apartamentos turísticos, integrados por unidades de alojamiento compuestas, al menos, por dormitorio, baño o aseo, salón-comedor y cocina.
  • 7.3: Los establecimientos de alojamiento turístico tales como hoteles, pensiones, albergues u hostels y otros tipos de establecimiento análogos previstos en la legislación sectorial de turismo.
  • 7.4: Los establecimientos de alojamiento turístico tales como agroturismos, casas rurales y campings y otros tipos de establecimiento análogos previstos en la legislación sectorial de turismo.
  • Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, lo que hasta ahora era alquiler turístico por habitaciones, siempre y cuando no se alquilen mas de 3 habitaciones que pasaría a ser uso hotelero.

2.- Limitación por zonas:

Los ámbitos del Casco Viejo y Bilbao la Vieja,  la normativa urbanística vigente del PER y PERRI reguladoras de los correspondientes ámbitos, en sus respectivos artículos 22 y 7.6.2, limita la posibilidad de implantar alojamientos turísticos en edificios residenciales a las primeras plantas y un solo alojamiento turístico por edificio.

Por tanto si en el edificio ya existe una pensión, hostel, apartamento turistico, o vivienda para uso turístico, ya no se puede pedir permiso para ninguno mas.

Al sacar el alquiler por habitaciones de los alojamientos turísticos, que en un edificio del Casco Viejo o Bilbao La Vieja tenga viviendas que alquilan por habitaciones para uso turístico, no impide la implantación de un alojamiento en el edificio.

Ademas, al estar estas zonas fuera del PGOU esta modificación pormenorizada no les afecta, por lo que cuidado, en estas dos zonas no solo se exige que sean un primero, sino que ademas no tiene que tener ninguna vivienda por debajo y ni si quiera una entreplanta por debajo (sea cual sea el uso).

3.- Ahora me voy a centrar en los tipos que interesan a los host de Airbnb

En los edificios residenciales se permiten  las anteriores divisiones, cumpliendo en cada caso:

  • 7.1 Viviendas para uso turístico: en edificios de uso pormenorizado residencial, cuando compartan acceso y núcleo de comunicación con las viviendas de uso residencial, únicamente en una sola planta, que será la planta más baja de las destinadas al uso de vivienda. ¡Ojo que puede que no sea la primera planta! Se elimina la restricción por año de construcción o reforma integral del edificio. También se podrá en planta baja sin acceso independiente.
  • 7.2: En planta baja con acceso independiente, en primeras plantas  solo si tienen acceso independiente del resto de las viviendas del edificio (escaleras propias) (este punto esta muy confuso porque parece que si dejan sin acceso independiente), y en plantas altas solo con acceso independiente y siempre que este por debajo del resto de las viviendas del edificio.

En edificios de oficinas y comerciales se permite en primera y en planta baja siempre que cuenten con núcleo de comunicación independiente.

  • 7.3: En planta baja con acceso independiente, en primeras plantas  solo si tienen acceso independiente del resto de las viviendas del edificio (escaleras propias), y en plantas altas solo con acceso independiente y siempre que este por debajo del resto de las viviendas del edificio
  • Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, en cualquier planta 

4.- La configuración de los diferentes tipos también tienen limitaciones:

  • 7.1 Viviendas para uso turístico: deberán tener cédula de habitabilidad.
  • 7.2 Apartamentos turísticos: compuestos al menos por salón-comedor-cocina y habitación o habitaciones, pueden ser menores de 45 m2 útiles  como dependencias separadas y al menos una de las piezas deberá cumplir con las condiciones de luces y vistas. Mínima dotación dos apartamentos contiguos en la misma planta. Y al menos 1 de los apartamentos ser adaptado y el acceso a los mismo tienen que cumplir accesibilidad universal.
  • 7.3 Hoteles, pensiones, albergues u hostels: Las habitaciones no podrán estar en la plantas bajas.
  • Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, tendrán un máximo de 3 habitaciones a ofertar en alquiler,  con independencia de las piezas que ocupe la persona titular que mantiene su residencia efectiva en la vivienda. 

5.- Permiso , licencias o documentación adicional:

7.1. Viviendas para uso turístico

  • Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi
  • Permiso de primera ocupación como viviendas o cédula de habitabilidad o documento análogo, esto implica que las viviendas donde se presta el servicio de alojamiento turístico, deben haber obtenido en el momento de su construcción la calificación como tales viviendas, aptas para el uso residencial.
  • Licencia municipal (CPA) no aparece en el texto, aunque hasta la fecha se esta exigiendo. ¡Ya no se exige!
  • Informe urbanístico de conformidad con la regulación de usos previstos en este Plan General de Ordenación Urbana.

7.2 Apartamentos turísticos:

  • Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi
  • Permiso de primera ocupación como viviendas o cédula de habitabilidad o documento análogo
  • Certificación del Registro de Propiedad que el establecimiento en su conjunto y cada una de sus unidades de alojamiento, cualquiera que sea su propietario o propietaria, quedan afectos al uso turístico como equipamientos.
  • Licencia municipal (CPA) no aparece en el texto, aunque hasta la fecha se esta exigiendo.

Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, tendrán un máximo de 3 habitaciones.

  • Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi
  • Permiso de primera ocupación como viviendas o cédula de habitabilidad o documento análogo
  • Informe urbanístico de conformidad con la regulación de usos previstos en este Plan General de Ordenación Urbana.
  • La persona que solicita estar en el registro debe estar empadronada en la vivienda.

6.- Fiscalidad de los diferentes tipos:

  • 7.1 Viviendas para uso turístico: Si se contrata a alguien se tributara como actividad, si no se contrata a nadie tributaria como capital inmobiliario en el IRPF, y por tanto incrementaría los ingresos en el IRPF y subiendo el porcentaje de retención.
  • 7.2 Apartamentos turísticos: Al obligar a cambiar el uso a hostelero, la vivienda se dedica a una actividad y por tanto tributara como actividad.
  • Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico: Tributaria como capital inmobiliario en el IRPF, y por tanto incrementaría los ingresos en el IRPF y subiendo el porcentaje de retención.

7.- Empadronamientos y vivienda habitual de los diferentes tipos:

  • 7.1 Viviendas para uso turístico: NO puede estar nadie empadronado, y por tanto NO puede ser vivienda habitual a la hora de desgravarse.
  • 7.2 Apartamentos turísticos: NO puede estar nadie empadronado, y por tanto NO puede ser vivienda habitual a la hora de desgravarse.
  • Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico: Es obligatorio que el titular inscrito en el registro de Turimo este empadronado en la vivienda, y por tanto SI puede ser vivienda habitual a la hora de desgravarse.

Desde MKR Soluciones te ayudamos con el tramite de solicitud de la Licencia de Alquiler Turístico, y también con la Comunicación Previa de Actividad Clasificada, mas información aqui

Creo que también seria importante vuestros comentarios en este post, para poder aclarar las dudas que surjan a la hora de leer la documentación, cuantas mas dudas aclaremos, mejor para todos!!

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14 Comments

  1. ander 9 diciembre, 2018 en 19:59 - Responder

    Hola. Tengo un apartamento de 84 m2 en el último piso de un edificio situado en el barrio de san francisco en Bilbao. En la planta 3 hay una pensión. Me gustaría ponerlo en airbnb. Sería posible? En el caso que el ayuntamiento se niegue podría denunciarles por libre competencia? Eskerrik asko

    • amaya vildosola 10 diciembre, 2018 en 11:41 - Responder

      Buenos días Ander. Al ser un ático, solo lo puedes legalizar por habitaciones. Como pertenece a Bilbao la vieja, solo hay limitación de viviendas turísticas, no por habitaciones, por lo que no habría problema. La pensión del 3º probablemente tendra una licencia anterior a 1995, que fue cuando se limito los hospedajes a la primera planta. Un saludo,

  2. Yolanda San Emeterio 13 agosto, 2018 en 13:26 - Responder

    Una pregunta

    En mi edificio en la primera planta hay un piso turístico. Como hay dos pisos el A y el B , se puede poner otro piso turístico, es decir, 2 pisos en primera planta. Gracias
    ,

    • amaya vildosola 13 agosto, 2018 en 14:27 - Responder

      Buenos días Yolanda. Depende de en que población y zona este el edificio. Si es Bilbao y es zona del Casco Viejo o Bilbao la Vieja, solo puede haber 1 por edificio. Si es el resto de Bilbao, puede haber tantos como manos tenga el edifico. Si es San Sebastian y es el casco viejo, ya no puede haber mas, si es otra zona..depende de los metros cuadrados…Como ves, no puedo decirte un si o no sin mas datos. Si quieres mandarme mas datos puedes hacerlo por email a info@mkrsoluciones.com Un saludo

  3. Natxo 3 junio, 2018 en 16:57 - Responder

    Hola, buenos dias. En tu post comentas que poner un piso turístico en el primer piso afecra al Casco Viejo y a Bilbao la Vieja; sin embargo, más adelante dices que cuando compartan el acceso solo se podra en el 1er. piso. Entonces yo si tengo en el barrio de Santutxu un 3er. piso, lo podría poner como alguien jamiento turístico?

    • amaya vildosola 3 junio, 2018 en 18:34 - Responder

      Buenas tardes Natxo: la limitación de las primeras plantas es en todo Bilbao. La única manera de poner un apartamento turístico en una tercera planta, seria por habitaciones y con limitaciones. Un saludo

  4. David 25 mayo, 2018 en 18:01 - Responder

    Hola, enhorabuena por el post.
    Tengo una duda, dices que “Hoteles, pensiones, albergues u hostels: Las habitaciones no podrán estar en la plantas bajas.” Sin embargo en Bilbao están apareciendo hostels en locales comerciales como el Pil Pil Hostel en Sabino Arana, Bilbao Akelarre hostel en Deusto, Bcool Bilbao en la calle Hernani… ¿Cómo es posible? ¿Seguro que no pueden estar en las plantas bajas? Porque estos establecimientos si estoy en lo cierto sólo tienen una planta, el propio local.

    • amaya vildosola 26 mayo, 2018 en 16:27 - Responder

      Buenos días David y gracias!. Efectivamente la ordenanza prohíbe que las habitaciones estén en Planta Baja, pero esta ordenanza entro en vigor el 13 de febrero de 2018, y supongo que estos equipamientos serán con la ordenanza anterior. También podría ser que se acojan al DECRETO 102/2001, de 29 de mayo, por el que se establece la ordenación de los establecimientos hoteleros que regula las pensiones aunque no creo…También puede ser que se acojan al DECRETO 200/2013, de 9 de julio, de ordenación de los albergues turísticos….y que se consideren albergues. Intentare enterarme, e sacare otro post!. Un saludo

  5. Rafael Vicente 24 mayo, 2018 en 17:35 - Responder

    Hola tengo una lonja en José María Escuza y me gustaría saber si puedo poner algún tipo de alojamiento turístico ya que tiene una sobre planta y ahí podría poner la habitación.
    Gracias
    Rafael Vicente.

    • amaya vildosola 24 mayo, 2018 en 17:48 - Responder

      Buenas tardes Rafael, como vivienda turística no se podría porque primero habría que convertir la lonja en vivienda, y el Ayuntamietno de Bilbao califica las lonjas convertidas en vivienda en VPO, y por tanto no pueden ser destinadas mas que a uso de vivienda por el propietario. Otra cosa seria hostal, pensión….pero para eso necesitas bastantes metros cuadrados y cumplir con muchos requisitos. Un saludo

  6. Markel 5 abril, 2018 en 19:23 - Responder

    En el artículo comentas lo siguiente:

    <>

    He estado consultando el PER del Casco Viejo y no he alcanzado a leer nada relativo a que si existe una entreplanta no se puede poner el alojamiento turístico en la primera planta, por lo que le agradecería que comentara la fuente o el artículo.

    Muchas gracias.

    • amaya vildosola 6 abril, 2018 en 07:41 - Responder

      Buenos días Markel: la normativa indica que solo se pueden viviendas turísticas en primeras plantas, a efectos urbanísticos una entreplanta de viviendas o de locales que puedan
      convertirse en viviendas, se considera primera planta. En el PGOU delayuntamiento de Bilbao dice que la vivienda turística será en la primera planta de viviendas pudiendo haber una entreplanta de locales debajo, pero el PER del casco viejo dice primera planta, por lo que urbanísticamente puede que una primera planta que tiene una entreplanta debajo de considere segunda planta. Un saludo

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