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EL 7 DE MARZO DE 2018 ENTRO EN VIGOR LA MODIFICACIÓN DEL PGOU DE BILBAO QUE REGULA EL USO DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO

El 13 de febrero se publico en el Boletín  de Bizkaia la aprobación definitiva de la modificación pormenorizada del Plan general de ordenación urbana de Bilbao en  lo relativo a la regulación del uso de alojamiento turístico, pero hasta 15 días hábiles después de su publicación no entrara en vigor, es decir el 5 de marzo de 2018.

Aunque ya habíamos analizado en profundidad la aprobación inicial de esta modificación del PGOU en lo relativo a los alojamientos turísticos, en esta aprobación definitiva se han reflejado modificaciones derivadas de la estimación total de una de las alegaciones y parcial de dos alegaciones. El resto han sito todas desestimadas.

Y ¿cuales han sido las alegaciones estimadas, o mejor aun que cambia del texto de la aprobación inicial?

Como siempre os dejo aquí el texto publicado en el Boletín Oficial de Bizkaia, y más abajo mi análisis:

aprobacion definitiva alojamiento turistico bilbao

Analizare en 7 puntos lo que esta modificación supone para los alquileres turísticos:

1.- El Ayuntamiento de Bilbao divide los “alquileres turísticos” de igual manera que lo hay la ley 6/20016 de Turismo de Euskadi:

  • 7.1: Las viviendas para uso turístico, lo que hasta ahora era viviendas para alquiler turístico en alquiler integro.
  • 7.2: Los establecimientos de alojamiento turístico tales como hoteles-apartamento y apartamentos turísticos, integrados por unidades de alojamiento compuestas, al menos, por dormitorio, baño o aseo, salón-comedor y cocina.
  • 7.3: Los establecimientos de alojamiento turístico tales como hoteles, pensiones, albergues u hostels y otros tipos de establecimiento análogos previstos en la legislación sectorial de turismo.
  • 7.4: Los establecimientos de alojamiento turístico tales como agroturismos, casas rurales y campings y otros tipos de establecimiento análogos previstos en la legislación sectorial de turismo.
  • Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, lo que hasta ahora era alquiler turístico por habitaciones, siempre y cuando no se alquilen mas de 3 habitaciones que pasaría a ser uso hotelero.

2.- Limitación por zonas:

Los ámbitos del Casco Viejo y Bilbao la Vieja,  la normativa urbanística vigente del PER y PERRI reguladoras de los correspondientes ámbitos, en sus respectivos artículos 22 y 7.6.2, limita la posibilidad de implantar alojamientos turísticos en edificios residenciales a las primeras plantas y un solo alojamiento turístico por edificio.

Por tanto si en el edificio ya existe una pensión, hostel, apartamento turistico, o vivienda para uso turístico, ya no se puede pedir permiso para ninguno mas.

Al sacar el alquiler por habitaciones de los alojamientos turísticos, que en un edificio del Casco Viejo o Bilbao La Vieja tenga viviendas que alquilan por habitaciones para uso turístico, no impide la implantación de un alojamiento en el edificio.

Ademas, al estar estas zonas fuera del PGOU esta modificación pormenorizada no les afecta, por lo que cuidado, en estas dos zonas no solo se exige que sean un primero, sino que ademas no tiene que tener ninguna vivienda por debajo y ni si quiera una entreplanta por debajo (sea cual sea el uso).

3.- Ahora me voy a centrar en los tipos que interesan a los host de Airbnb

En los edificios residenciales se permiten  las anteriores divisiones, cumpliendo en cada caso:

  • 7.1 Viviendas para uso turístico: en edificios de uso pormenorizado residencial, cuando compartan acceso y núcleo de comunicación con las viviendas de uso residencial, únicamente en una sola planta, que será la planta más baja de las destinadas al uso de vivienda. ¡Ojo que puede que no sea la primera planta! Se elimina la restricción por año de construcción o reforma integral del edificio. También se podrá en planta baja sin acceso independiente.
  • 7.2: En planta baja con acceso independiente, en primeras plantas  solo si tienen acceso independiente del resto de las viviendas del edificio (escaleras propias) (este punto esta muy confuso porque parece que si dejan sin acceso independiente), y en plantas altas solo con acceso independiente y siempre que este por debajo del resto de las viviendas del edificio.

En edificios de oficinas y comerciales se permite en primera y en planta baja siempre que cuenten con núcleo de comunicación independiente.

  • 7.3: En planta baja con acceso independiente, en primeras plantas  solo si tienen acceso independiente del resto de las viviendas del edificio (escaleras propias), y en plantas altas solo con acceso independiente y siempre que este por debajo del resto de las viviendas del edificio
  • Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, en cualquier planta 

4.- La configuración de los diferentes tipos también tienen limitaciones:

  • 7.1 Viviendas para uso turístico: deberán tener cédula de habitabilidad.
  • 7.2 Apartamentos turísticos: compuestos al menos por salón-comedor-cocina y habitación o habitaciones, pueden ser menores de 45 m2 útiles  como dependencias separadas y al menos una de las piezas deberá cumplir con las condiciones de luces y vistas. Mínima dotación dos apartamentos contiguos en la misma planta. Y al menos 1 de los apartamentos ser adaptado y el acceso a los mismo tienen que cumplir accesibilidad universal.
  • 7.3 Hoteles, pensiones, albergues u hostels: Las habitaciones no podrán estar en la plantas bajas.
  • Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, tendrán un máximo de 3 habitaciones a ofertar en alquiler,  con independencia de las piezas que ocupe la persona titular que mantiene su residencia efectiva en la vivienda. 

5.- Permiso , licencias o documentación adicional:

7.1. Viviendas para uso turístico

  • Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi
  • Permiso de primera ocupación como viviendas o cédula de habitabilidad o documento análogo, esto implica que las viviendas donde se presta el servicio de alojamiento turístico, deben haber obtenido en el momento de su construcción la calificación como tales viviendas, aptas para el uso residencial.
  • Licencia municipal (CPA) no aparece en el texto, aunque hasta la fecha se esta exigiendo. ¡Ya no se exige!
  • Informe urbanístico de conformidad con la regulación de usos previstos en este Plan General de Ordenación Urbana.

7.2 Apartamentos turísticos:

  • Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi
  • Permiso de primera ocupación como viviendas o cédula de habitabilidad o documento análogo
  • Certificación del Registro de Propiedad que el establecimiento en su conjunto y cada una de sus unidades de alojamiento, cualquiera que sea su propietario o propietaria, quedan afectos al uso turístico como equipamientos.
  • Licencia municipal (CPA) no aparece en el texto, aunque hasta la fecha se esta exigiendo.

Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, tendrán un máximo de 3 habitaciones.

  • Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi
  • Permiso de primera ocupación como viviendas o cédula de habitabilidad o documento análogo
  • Informe urbanístico de conformidad con la regulación de usos previstos en este Plan General de Ordenación Urbana.
  • La persona que solicita estar en el registro debe estar empadronada en la vivienda.

6.- Fiscalidad de los diferentes tipos:

  • 7.1 Viviendas para uso turístico: Si se contrata a alguien se tributara como actividad, si no se contrata a nadie tributaria como capital inmobiliario en el IRPF, y por tanto incrementaría los ingresos en el IRPF y subiendo el porcentaje de retención.
  • 7.2 Apartamentos turísticos: Al obligar a cambiar el uso a hostelero, la vivienda se dedica a una actividad y por tanto tributara como actividad.
  • Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico: Tributaria como capital inmobiliario en el IRPF, y por tanto incrementaría los ingresos en el IRPF y subiendo el porcentaje de retención.

7.- Empadronamientos y vivienda habitual de los diferentes tipos:

  • 7.1 Viviendas para uso turístico: NO puede estar nadie empadronado, y por tanto NO puede ser vivienda habitual a la hora de desgravarse.
  • 7.2 Apartamentos turísticos: NO puede estar nadie empadronado, y por tanto NO puede ser vivienda habitual a la hora de desgravarse.
  • Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico: Es obligatorio que el titular inscrito en el registro de Turimo este empadronado en la vivienda, y por tanto SI puede ser vivienda habitual a la hora de desgravarse.

Os recuerdo que esta Ordenanza regula el ámbito de Bilbao, excluyendo el Casco Viejo y Bilbao La Vieja que tienen su propio Plan Especial de Rehabilitación del Casco Viejo (PER) y Plan Especial de Rehabilitación Y reforma interior de Bilbao La Vieja (PERRI) 

Desde MKR Soluciones te ayudamos con el tramite de solicitud de la Licencia de Alquiler Turístico, y también con la Comunicación Previa de Actividad Clasificada, mas información aqui

Creo que también seria importante vuestros comentarios en este post, para poder aclarar las dudas que surjan a la hora de leer la documentación, cuantas mas dudas aclaremos, mejor para todos!!

En el Casco Viejo equiparan las viviendas turísticas a hospedaje categoría 2ª situación d:

Para estimarse un uso definido como uso hotelero, se deberá justificar su condición, aportando la autorización y clasificación provisional como tal establecimiento hotelero. A estos efectos el Apartahotel queda excluido del uso hotelero, asimilándose al uso de viviendas. Por tanto dentro de este uso se comprenden las siguientes categorías:

Categoría 1ª. Hoteles y Moteles.

Categoría 2ª. Hostales, Pensiones y Casas de Huéspedes.

Categoría 3ª. Fondas.

Categoría 4ª. Hoteles-residencia y Hostales-residencia.

d) En agrupaciones hasta 10 dormitorios, apartamentos o departamentos y/o hasta 200 m2 de superficie total construida, incluidos uso principal y, todos los servicios propios.

Que tal y como dicta el PER, se admitirá con las siguientes limitaciones:

Categoría 2 y 3:

En situaciones c) y d), desarrollando el uso en edificios sin tipología específica, destinados al uso residencial en general y únicamente en los que no exista ya instalada una actividad de esa categoría, sólo se admitirá la nueva instalación de dichas categorías en las plantas primeras, salvo que se acredite junto con la solicitud de licencia, la gestión de un acceso independiente de los elementos comunes, en cuyo caso podrá instalarse en cualquier planta del edificio, pero siempre por debajo de las plantas en las que exista uso de vivienda.

Sólo quedarán en situación de uso tolerado aquellas actividades de uso hotelero de categoría 2 y 3, en situaciones c) y d), existentes con anterioridad a esta Normativa, en planta distinta a la primera en edificios destinados al uso residencial en general, cuando hubieran sido instaladas con autorización administrativa.

Por lo que en el Casco Viejo y Bilbao la Vieja solo se admiten las viviendas turísticas, 1 por cada edificio y tan solo en la primera planta (aunque haya vivienda sen planta baja)

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