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Aprobada definitivamente la ordenanza reguladora del la vivienda turística y el alquiler turístico por habitaciones en Donosti – San Sebastián

¡¡ Este 27 de marzo ha entrado en vigor !!

PLAZO PARA PRESENTAR LA COMUNICACIÓN DE APERTURA PREVIA PARA EL SORTEO QUE SE REALIZARA EL 4 DE MAYO DE ORDEN PARA SU REGISTRO EN EL AYUNTAMIENTO DE SAN SEBASTIÁN

SOLO ENTRARAN EN EL SORTEO LAS COMUNICACIONES PREVIAS DE APERTURA QUE ESTÉN CORRECTAMENTE PRESENTADAS Y CON TODA LA DOCUMENTACIÓN

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Recordaros que el 12 de abril no se acaba el mundo, simplemente es el plazo para el sorteo del orden de registro de las solicitudes de licencia que se presenten en estos 10 días después de la aprobación definitiva y entrada en vigor la nueva ordenanza de alquiler turístico de San Sebastian .

¡Tenéis otros 10 días a partir del 12 de abril, en que el orden del registro de las licencias, es simplemente el de entrada en el registro!

Como siempre os dejo aquí el texto publicado en la pagina web del Ayuntamiento de San Sebastián, y mas abajo mi análisis:

Ordenanza definitiva vivienda turística san sebastian

Analizare en 10 puntos lo que esta modificación supone para los alquileres turísticos:

1.- El Ayuntamiento de San Sebastián divide los “alquileres turísticos” en dos tipos:

  • Uso de viviendas para uso turístico.
  • Alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico.

2.- Limitación por zonas:

Se zonifica la ciudad en tres zonas:

  • Zona A (zonas saturadas)
  • Zona B
  • Zona C

Dichas zonas están descritas en un plano, y ademas en un listado de las calles que forman parte de cada una de las diferentes zonas.

 Os dejo tanto el planos como dichos listados, para que verifiquéis a que zona pertenece vuestra vivienda para alquiler turístico.

plano zonificacion turistico san sebastian

Zona A o zona saturada

1.- En las zonas A o zonas saturadas, especificadas en los planos de esta Ordenanza, quedan prohibidas totalmente implantaciones del uso urbanístico de vivienda turística, así como el alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico. 

2.- Los inmuebles que antes de la entrada en vigor de la presente Ordenanza cuenten con autorización o hayan registrado la oportuna comunicación previa en la que se emita informe urbanístico favorable conforme la normativa aplicable en el momento no se verán afectadas por la declaración de zona saturada

Zona A saturada

Os dejo aquí el listado en pdf o lo podéis leer directamente aquí:

Listado calles Zona A saturada ordenanza turística san sebastian

Zona B

1.- En las zonas B, especificadas en los planos de esta Ordenanza, se permitirá la ocupación parcial de una edificación residencial para uso de vivienda turística con arreglo a los siguientes criterios generales:

a) En planta baja se permitirá el uso urbanístico de vivienda turística en los supuestos y condiciones de implantación del uso de vivienda en la misma establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana y en la Ordenanza Municipal Reguladora de la implantación del uso de vivienda en distintas plantas de edificaciones residenciales, así como de división de vivienda preexistentes .

b) En la primera planta alta, o asimilable, se permitirá el uso urbanístico de vivienda turística con acceso común al de las viviendas cuando su superficie útil sumada al resto de usos no residenciales en el edificio, con acceso común al de las viviendas, sea igual o inferior a 250 metros cuadrados útiles en la totalidad del edificio y deberá cumplir así mismo, las condiciones de implantación del uso de vivienda establecidos en el Plan General de Ordenación Urbana y la Ordenanza Municipal Reguladora de la implantación del uso de vivienda en distintas plantas de edificaciones residenciales, así como de división de vivienda preexistentes.

c) En las plantas altas ubicadas por encima de las anteriores se permitirá una vivienda turística con acceso común al de las viviendas siempre que ninguna de las ubicadas por debajo esté destinada o se proyecte destinar a uso residencial, de manera que todas esas plantas deben estar destinadas a otro tipo de usos autorizados diversos al uso residencial y que su superficie útil sumada al resto de usos no residenciales en el edificio, con acceso común, sea igual o inferior a 250 metros cuadrados útiles en la totalidad del edificio m2.

2.-Siempre y cuando no se sobrepase en la totalidad del edificio el limite de 250 metros cuadrados útiles de usos no residenciales con acceso común al de las viviendas se permitirá una única vivienda turística con acceso común al de las viviendas sin aplicación del requisito de que no exista o se proyecte uso residencial por debajo del solicitado de vivienda turística en plantas altas en los edificios que tengan un mínimo de 7 plantas (B+6) y otra vivienda turística por cada 6 plantas adicionales, a ubicar en cualquiera de las plantas adicionales. No computan la superficie de alquiler de habitaciones

Zona B

Os dejo aquí el listado en pdf o lo podéis leer directamente aquí:

Listado calles Zona B ordenanza turistica san sebastian

Zona C

En estas zonas C, especificadas en los planos de esta Ordenanza, excepcionalmente, con carácter adicional a lo previsto en el apartado primero del artículo anterior, se podrán permitir sin aplicación del requisito de que no exista o se proyecte uso residencial por debajo del solicitado de vivienda turística dos viviendas turísticas en plantas altas en los edificios que tengan un mínimo de 7 plantas (8+6) y otras dos viviendas por cada 6 plantas adicionales a ubicar en cualquiera de las plantas adicionales. En todo caso, este supuesto no podrá aplicarse a más de una vivienda de uso turístico por planta.

Tales permisividades tendrán efecto siempre que en los anteriores supuestos no se sobrepase en la totalidad del edificio el limite de 350 metros cuadrados útiles de usos no residenciales. incluidos los de vivienda turística, con acceso común, ni el limite de 250 metros cuadrados útiles de usos no residenciales excluidos los de vivienda turística, con acceso común al de las viviendas. No computan la superficie de alquiler de habitaciones

No se permitirá mas de dos viviendas turísticas por planta

Zona C

Os dejo aquí el listado en pdf o lo podéis leer directamente aquí:

Listado calles Zona C ordenanza turistica san sebastian

3.- La configuración de los diferentes tipos también tienen limitaciones:

  • Viviendas para uso turístico:

Deberá mantener las condiciones de accesibilidad, de protección respecto al riesgo de incendios, de protección acústica y cualesquiera otras condiciones propias del uso residencial que le sean exigibles, que no deja muy claro si se exigirá accesibilidad universal o no.

Deberán respetarse los niveles limites de inmisión en el ambiente interior fijados en el anexo 1 de la Ordenanza reguladora de la actuación municipal frente a la contaminación acústica por ruidos y vibraciones publicada en el BOG de 17 de octubre de 2000.

No se superara el numero de ocupantes según los ratios establecidos en la Ley 3/2015 de vivienda

En ningún caso la vivienda destinada a uso turístico podrá tener una superficie útil menor de 35 m2.

En las cocinas de las viviendas turísticas se dispondrá de un recipiente por cada una de las fracciones (papel, vidrio, envases) y de un cartel con los colores distintivos de cada fracción (azul-papel; verde-vidrio; amarillo-envases) con la localización o mapa del punto más cercano para su depósito

  • Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, deberán tener cédula de habitabilidad, y cumplir con los requisitos de programa mínimo de vivienda del PGOU.

Deberá mantener las condiciones de accesibilidad, de protección respecto al riesgo de incendios, de protección acústica y cualesquiera otras condiciones propias del uso residencial que le sean exigibles, que no deja muy claro si se exigirá accesibilidad universal o no.

No se superara el numero de ocupantes según los ratios establecidos en la Ley 3/2015 de vivienda, incluyendo a la/s persona/s empadronadas.

Se diferencia la zona de vivienda de la persona empadronada, de la zona de la vivienda dedicada al alquiler turístico.

La superficie útil de los espacios destinados al uso turístico no superarán ni la mitad de la superficie de la vivienda ni 125,00 m2 en la vivienda ni en el conjunto del edificio.

La zona de vivienda de la persona empadronada tiene que disponer de las siguientes piezas, que tiene que cumplir las condiciones de habitabilidad determinadas en las Ordenanzas Complementarias de Edificación :

  • Estancia, cocina, comedor
  • Un dormitorio doble
  • Un cuarto de baño
  • Tendedero (O “patio” susceptible de ese uso con la
    misma superficie útil por vivienda)

La zona dedicada al alquiler turístico tiene que disponer de las siguientes piezas, que tiene que cumplir las condiciones de habitabilidad determinadas en las Ordenanzas Complementarias de Edificación :

  • Un dormitorio 
  • Un cuarto de baño

4.- Permiso , licencias o documentación adicional:

Viviendas para uso turístico

  • Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi
  • Permiso de primera ocupación como viviendas o cédula de habitabilidad o documento análogo, esto implica que las viviendas donde se presta el servicio de alojamiento turístico, deben haber obtenido en el momento de su construcción la calificación como tales viviendas, aptas para el uso residencial.
  • Licencia municipal (CPA) y modelo municipal de “comunicación previa de nuevo uso urbanístico y de actividad turística
  • Nota simple registral justificante de la titularidad de la vivienda (la obtenéis en el registro de la propiedad, sino sabes cual es el tuyo puedes buscarlo aquí)
  • Informe urbanístico de conformidad con la regulación de usos previstos en este Plan General de Ordenación Urbana.

Alquiler de habitaciones:

  • Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi
  • Permiso de primera ocupación como viviendas o cédula de habitabilidad o documento análogo
  • Certificación del Registro de Propiedad que el establecimiento en su conjunto y cada una de sus unidades de alojamiento, cualquiera que sea su propietario o propietaria, quedan afectos al uso turístico como equipamientos.
  • Licencia municipal (CPA) y modelo municipal de “comunicación previa de nuevo uso urbanístico y de actividad turística
  • Nota simple registral justificante de la titularidad de la vivienda (la obtenéis en el registro de la propiedad, sino sabes cual es el tuyo puedes buscarlo aquí)
  • La persona que solicita estar en el registro debe estar empadronada en la vivienda y ser su vivienda efectiva.

5.- Fiscalidad de los diferentes tipos:

  • Viviendas para uso turístico: Si se contrata a alguien se tributara como actividad, si no se contrata a nadie tributaria como capital inmobiliario en el IRPF, y por tanto incrementaría los ingresos en el IRPF y subiendo el porcentaje de retención.
  • Alquiler de habitaciones de viviendas particulares para uso turístico: Tributaria como capital inmobiliario en el IRPF, y por tanto incrementaría los ingresos en el IRPF y subiendo el porcentaje de retención.

6.- Empadronamientos y vivienda habitual de los diferentes tipos:

  • Viviendas para uso turístico: NO dice nada.
  • Alojamiento en habitaciones de viviendas particulares para uso turístico: Es obligatorio que el titular inscrito en el registro de Turismo este empadronado en la vivienda, y por tanto SI puede ser vivienda habitual a la hora de desgravarse.

7.- Orden de revisión de las comunicaciones previas entregadas en el Ayuntamiento:

  • Durante los 10 primeros días hábiles  el orden de revisión de todas aquellas comunicaciones que tengan entrada  a partir de la entrada en vigor de la Ordenanza será el que se establezca por sorteo, entre todas las recibidas en ese período, sea cual sea el momento y el medio concreto de presentación.
  • Transcurridos los 10 primeros días hábiles a partir de la entrada en vigor de la Ordenanza, el orden de revisión, con los efectos señalados en el párrafo anterior, será el determinado por el orden de presentación en Registro

8.- Entrada en vigor:

La presente Ordenanza entro en vigor el 27 de marzo de 2018

9.- Tramitación de la Comunicación Previa de Actividad (CPA) en el Ayuntamiento de San Sebastián.

Se puede realizar presencial o telematicamente, si se realiza presencialmente a partir de este momento se considera que puede iniciarse la actividad, si es telematicamente  en 7 días aproximadamente.

Se tiene que aportar la siguiente documentación:

  • Impreso de comunicación previa
  • Certificación del proyecto
  • Acreditar cualificación técnica
  • Copia simple registral de la vivienda
  • Memoria ambiental
  • Planos
  • Pago de la tasa

Aquí os dejo una de las primeras entradas en el registro del Ayuntamiento (gracias Nora)

Formulario CPA SS alquiler turistico

10.- Cantidad a abonar en concepto de tasa.

tasas ayuntamiento san sebastiana apertura

Desde MKR Soluciones te ayudamos con el tramite de solicitud de la Licencia de Alquiler Turístico, y también con la Comunicación Previa de Actividad Clasificada, mas información aqui

Creo que también seria importante vuestros comentarios en este post, para poder aclarar las dudas que surjan a la hora de leer la documentación, cuantas mas dudas aclaremos, mejor para todos!!

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