PLAN DE USO Y MANTENIMIENTO: ¿QUÉ ES?

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¡No sirve para nada! Asi de claro.

No sirve de nada…¡Si no se lleva una correcta gestion de dicho plan!.

¿Otro sacacuartos? NO, es una herramienta para alargar la vida util de nuestro edificio y mas.

Pero vamos a explicarlo para que lo podamos entender mejor.

¿Que es el Plan de Uso y mantenimiento del Edificio?

Es el documento donde quedan reflejadas las caracteristicas de nuestro edificio, indica el correcto uso ,establece las labores de mantenimiento que necesita cada elemento de nuestro edificio y la periodicidad de dichos mantenimientos.

Las instrucciones de uso son indicaciones encaminadas a conseguir, entre otros, los siguientes objetivos:

Evitar la aparición de síntomas patológicos derivados de un inadecuado uso.
Mejorar el confort, la salubridad y la seguridad.
Promover el ahorro de agua y energía, y no contaminar.

¿Para que sirve el Plan de Uso y Mantenimiento del Edificio?

Un Plan de Uso y Mantenimiento del Edificio no sirve para nada…..si no se lleva una correcta gestion de dicho plan. Asi de claro.

Un ejemplo sencillo, ¿de que sirve que llevemos el manual de mantenimiento del coche en la guantera, si nunca cambiamos el aceite y los filtros?

Pues ocurre exactamente lo mismo con el Plan de Uso y Mantenimiento del Edificio.

De hecho, el Plan lleva asociado el cuaderno de registro de operaciones de mantenimiento y reparación, en el que la Comunidad de vecinos debe registrar todas las labores de mantenimiento y reparacion realizadas en el edificio.

¿Que debe contener un Plan de Uso y Mantenimiento del Edificio?

El Plan de Uso y Mantenimiento del Edificio Existente o Rehabilitado se ha de elaborar con los requerimientos establecidos en el Decreto 250/2003, de 21 de Octubre, sobre el Libro del Edificio destinado a vivienda, del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco.

En el Pais Vasco se ha de realizar el Plan de Uso y Mantenimiento con una aplicación informática realizada por el Gobierno Vasco en colaboracion con los Colegios de Arquitectos y Arquitectos Tecnicos.

En el Plan de Uso y Mantenimiento consta de los siguientes apartados

  1. Identificacion el edificio.
  2. Descripcion de los elementos constructivos del edificio.
  3. Plan de mantenimiento del edificio.
    1. Mantenimiento preventivo
    2. Calendario de actuaciones

1.- Datos de identificación del Edificio

  • Datos de la última ITE realizada
  • Régimen de propiedad
  • Datos identificativos de la comunidad de propietarios
  • Datos identificativos del técnico redactor del Plan de Uso y Mantenimiento
  • Teléfonos de emergencia
  • Observaciones adicionales añadidas al edificio
  • Fotografías de las fachadas del Edificio. Plano de emplazamiento del Edificio

2.- Descripcion de los elementos constructivos del edificio

Según el Código Civil (art. 396), son elementos comunes del edificio todos aquellos que siendo necesarios para su adecuado uso y disfrute no son susceptibles de aprovechamiento independiente.

Así enumera como elementos comunes los siguientes:

  1. El suelo: El terreno sobre el que se levanta el edificio, ocupándolo totalmente o en parte.
  2. El vuelo: Derecho a levantar o a edificar sobre el propio edificio constituido en régimen de propiedad horizontal o sobre alguno de sus elementos.
  3. Las cimentaciones
  4. Las cubiertas: Las terrazas que son cubiertas del edificio, son elementos comunes y sólo el título constitutivo o el acuerdo unánime de los copropietarios pueden conferirles carácter privativo.
  5. La estructura: Pilares, vigas, forjados, muros de carga.
  6. Las fachadas: Con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. Aunque las terrazas sean de uso privativo, la realización de obras requiere el consentimiento unánime de los propietarios. La “imagen o configuración” es un elemento común inmaterial.
  7. El portal: En él no se puede realizar tipo alguno de obra sin el consentimiento unánime de los copropietarios.
  8. Las escaleras
  9. Las porterías
  10. Los corredores y patios
  11. Los muros: Incluye este concepto a los muros de carga y a las paredes que separan un espacio común de otro común o privativo o un piso o local de otro; no incluye los tabiques interiores que separan espacios dentro de una parte privativa.
  12. Los fosos
  13. Los patios: Se trata de un elemento común cuyo uso se atribuye con frecuencia, de modo exclusivo a uno o varios de los propietarios de partes privativas. Los patios sólo pueden considerarse como elemento privativo si así se indica en el título constitutivo o hay acuerdo unánime de desafectación.
  14. Los pozos
  15. Los recintos: Destinados a servicios o instalaciones comunes (ascensores, depósitos, contadores, telefonías, etc.)
  16. Los ascensores
  17. Instalaciones de…:

…desagüe (saneamiento y pluviales).

…suministro de agua.

…gas.

…electricidad.

…aprovechamiento de energía solar.

…agua caliente sanitaria.

…calefacción.

…aire acondicionado.

…ventilación.

…evacuación de humos.

…detección y prevención de incendios.

…portero electrónico.

…servicios audiovisuales y de telecomunicaciones.

Algunos de los elementos enumerados anteriormente pueden ser considerados como privativos si así son considerados en los estatutos o se acuerda unánimemente por la Junta de Propietarios y, además, no se impide el funcionamiento de la Comunidad

3.-Plan de mantenimiento del edificio.

Se divide en dos apartados importantes:

  1. Mantenimiento preventivo

En este capítulo se incluyen las fichas de las operaciones de mantenimiento preventivo controlado del edificio.

Las operaciones de mantenimiento preventivo que aparezcan en cada ficha son las que la Comunidad de vecinos controla directamente su ejecución.

Para cada operación de mantenimiento se determina: el responsable de su ejecución (Responsable) y la periodicidad con que debe realizarse (Periodicidad).

Dentro de los Responsables se define la capacitacion de dicho responsable:

OE: Operario especialista
EE: Empresa especializada
TI: Técnico inspector
U: Usuario

2.Calendario de actuaciones

Este capítulo contiene el calendario de actuaciones previsto para cada año que debe realizarse en el edificio.

El mantenimiento preventivo, mediante inspecciones periódicas y programadas que detecten con prontitud la aparición de daños, puede evitar reparaciones importantes y las terribles derramas.

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a la Comunidad de Propietarios a la dotación de un fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación del inmueble por un importe no inferior al 5% del presupuesto ordinario de la Comunidad.

Espero haber aclarado algo el tema…y sino ya sabes HAZME TU CONSULTA

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