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ENTRADA EN VIGOR DEL NUEVO DECRETO DECRETO 101/2018, DE 3 DE JULIO, DE VIVIENDAS Y HABITACIONES DE VIVIENDAS PARTICULARES PARA USO TURÍSTICO.

VIVIENDAS TURÍSTICAS EUSKADI
ACABA PLAZO PARA LA ADAPTACION AL DECRETO
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¡ATENCION! El decreto obliga a las licencias actualmente concedidas a cumplir con el nuevo decreto!!!

¡¡pero calma, tendréis 6 meses para adaptaros a lo que se pide en el decreto o perderéis la licencia!

Como siempre, os dejo el texto ya publicado en el BOPV, y mas abajo mi análisis:

DECRETO 1012018 de 3 de julio de viviendas y habitaciones para uso turistico euskadi

Del análisis que he realizado, se desprende que hay diferencias entre le primer y segundo borrador que analice, y algunas van a ser complicadas de cumplir…

En este decreto ya se diferencia perfectamente el alquiler turístico del arrendamiento urbano:

Articulo 2. 4.- Se presume que la actividad alojativa es habitual y, por tanto, se encuentra sometida a las prescripciones del presente Decreto, cuando concurra una de las siguientes condiciones:

a) Que se realice publicidad o comercialización de las viviendas a través de un canal de oferta turística.

b) Que se facilite alojamiento por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, dos o más veces dentro del mismo año

En este decreto en su disposición adicional primera excluye las viviendas en núcleos urbanos para su uso como viviendas turísticas:

DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA.– Alojamiento turístico en el medio rural.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la presente norma los alojamientos que se presten en las viviendas y habitaciones de viviendas particulares de uso turístico situadas en núcleos rurales o en zonas clasificadas como suelo no urbanizable, los alojamientos que presten las personas agricultoras y ganaderas en los caseríos integrados en una explotación agraria y los alojamientos que se presten en edificios o construcciones que respondan a la arquitectura tradicional, típica de la comarca o zona, que se regularán por lo establecido en la norma específica reguladora de los establecimientos de alojamiento turístico en el medio rural.

También aclara el proceso para la obtención de la licencia de la actividad turística, y es este:

1.- Presentación de la declaración responsable en la administración Turística junto con la documentación exigida.

2.- Asignación del numero de Registro y comienzo inmediato de la actividad

3.- Inicio de procedimiento de comprobación del cumplimiento de los requisitos exigibles

4.- La Administración Turística solicitará informe de conformidad al Ayuntamiento, que tendrá que ser emitido en 3 meses y que indicara:

  1. Cédula de habitabilidad o primera utilización
  2. Si la actividad es conforme con la normativa municipal.
  3. Si la vivienda cumple con los requisitos medioambientales y en caso de ser exigible si se ha presentado la Comunicación Previa de Apertura.
  4. Ocupación máxima de la vivienda

Si no se emite el informe en los 3 meses se entiende que es conforme y se continua con el procedimiento.

5.- Solicitud de que en 10 días hábiles, se aporte la documentación acreditativa de los requisitos exigibles.

6.- Puede completarse la comprobación con visita a la vivienda

7.- Resultado de la comprobación:

a) Si el informe es favorable se dictara una resolución y se notificara a la persona titular de la actividad

b) Si no es favorable el informe, se notificara al solicitante que tendrá 15 días para alegar, y tras ello se le dará de baja la actividad.

Todo este procedimiento tiene que completarse en un máximo de 6 meses, trascurrido dicho tiempo se entenderá caducado el procedimiento, y archivo del mismo

La declaración responsable deberá incluir los siguientes extremos:

Articulo 5 – 2.- La declaración responsable identificará a la persona titular de la actividad, indicando su número de identificación fiscal, el nombre comercial del alojamiento, en su caso, así como la ubicación y referencia catastral de la vivienda, y habrá de incluir los siguientes extremos:
a) Titularidad del derecho de disfrute o gestión sobre la vivienda; y, en el caso de no ser la persona propietaria, comunicación a esta del ejercicio de la actividad turística.
b) Conformidad de la actividad turística con las normas municipales relativas a los usos urbanísticos y la edificación.
c) Cumplimiento de los requisitos medioambientales exigibles.
d) Cumplimiento de las condiciones y régimen de funcionamiento de la actividad previstos por el presente decreto.
e) Conformidad de la actividad de alojamiento turístico con las reglas de propiedad horizontal del inmueble.
f) Aseguramiento de la responsabilidad civil, en los términos establecidos por el presente decreto.
g) En el caso de la modalidad alojativa por habitaciones, residencia efectiva y empadronamiento de la persona titular de la actividad en la vivienda.
h) Cumplimiento de las obligaciones tributarias.
i) Cumplimiento, en su caso, de la normativa de higiene y salud laboral y prevención de riesgos laborales, así como cuantos otros requisitos sean legalmente exigibles.

Articulo 5 -4.- La declaración responsable irá acompañada de fotografías de fachada e interior que permitan una correcta identificación de la vivienda, así como de un plano a escala de la misma, elaborado por personal técnico competente, con indicación de la superficie útil, distribución y número máximo de plazas.

¡Atención! ha cambiado el modelo que lo podéis ver en el Anexo I del presente decreto

Se mantienen los ratios para el numero máximo de ocupantes de las viviendas:

a) Una vivienda para 1 persona deberá disponer como mínimo de 25 m2 útiles de superficie.
b) Una vivienda para 2 personas habrá de contar como mínimo con 33 m2 útiles de superficie.
c) Una vivienda para 3 o más personas deberá disponer como mínimo de 15 m2 útiles de superficie por persona.

A estos efectos no se computarán las superficies de terrazas, balcones o tendederos

Articulo 13- 3.- En todo caso, las viviendas para uso turístico, bien se cedan enteras, bien por habitaciones, no podrán ofertar más de 8 plazas en total, incluyendo entre ellas a las personas que tengan su residencia efectiva en la vivienda

Ademas se obliga a cumplir estos requisitos edificatorios:

  • Las viviendas que se cedan en su totalidad habrán de disponer al menos de cocina, cuarto de baño y una estancia destinada a dormir, considerándose como tal, además de los dormitorios, las salas de estar habilitadas a ese fin.
  • En el caso de ofrecerse el alojamiento por habitaciones, las viviendas, además de cocina y cuarto de baño, contarán, al menos, con un dormitorio destinado al alojamiento turístico, distinto de los reservados a las personas que tengan en ella su residencia efectiva. A estos efectos, no se podrán destinar a dormitorio las salas de estar.
  • Las viviendas, bien se cedan en su totalidad, bien por habitaciones, dispondrán de un cuarto de baño por cada cuatro personas, con lavabo, inodoro y plato de ducha o bañera. En caso de estar incorporado en una habitación, se entenderá que es de uso exclusivo de las personas alojadas en ella, por lo que deberá contarse con otro a disposición del resto de personas usuarias, respetando la proporción señalada.

Es decir, para viviendas de mas de 4 plazas es obligatorio un cuarto de baño completo por cada 4 personas

a) Una vivienda para 1 persona deberá disponer como mínimo de 25 m2 útiles de superficie.
b) Una vivienda para 2 personas habrá de contar como mínimo con 33 m2 útiles de superficie.
c) Una vivienda para 3 o más personas deberá disponer como mínimo de 15 m2 útiles de superficie por persona.

A estos efectos no se computarán las superficies de terrazas, balcones o tendederos

Articulo 13- 3.- En todo caso, las viviendas para uso turístico, bien se cedan enteras, bien por habitaciones, no podrán ofertar más de 8 plazas en total, incluyendo entre ellas a las personas que tengan su residencia efectiva en la vivienda

Tambien da la potestad a la comunidad de vecinos de vetar la actividad en sus estatutos, el cambio de estatutos tiene que ser por unanimidad por lo que no se podrían cambiar (siempre que el interesado siempre vote no al cambio):

Artículo 19.- Cumplimiento de las normas de propiedad horizontal

En los casos de viviendas constituidas en régimen de propiedad horizontal, la actividad de alojamiento en vivienda para uso turístico no podrá ejercerse si los estatutos o normas que regulen la comunidad de propietarios, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, contienen una prohibición expresa al efecto.

Obligación de disponer de distintivo en el portal del edificio, y si hay mas de una vivienda turística entera o por habitaciones, en cada vivienda:

16. 1.- Las viviendas objeto del presente decreto han de exhibir en el exterior del edificio, en un lugar de fácil visibilidad, el distintivo oficial que las identifique como vivienda o habitación de vivienda particular para uso turístico

2.- Si en un mismo edificio hubiera varios alojamientos del mismo tipo, bastará con colocar, en el exterior del mismo, un solo distintivo de viviendas o de habitaciones, con indicación de los pisos en los que se sitúen los alojamientos.


3.- Además del distintivo exterior, deberá exhibirse otro distintivo en el interior del edificio, junto a la puerta de entrada a cada una de las viviendas.


4.- Cuando, por causas no imputables a la persona titular de la actividad, derivadas de la estructura del inmueble, no pueda colocarse el distintivo en el exterior del edificio, antes de presentar la declaración responsable, deberá solicitarse la dispensa oportuna, justificando los motivos que concurran.

5.- Los distintivos se ajustarán a los modelos oficiales que se establecen en el anexo II del presente decreto. 

En nuestra web puedes solicitarnos las placas oficiales, el extintor, el botiquín y el plano de emergencia pincha aquí para conocer los precios

obliga a los canales de oferta de viviendas turísticas (AIRBNBN, HOMEAWAY..) a verificar que la vivienda dispone del correspondiente numero de registro, y si no se cesara de publicitar de la vivienda.

Artículo 20.- Identificación con el número de inscripción registral.
1.- En todo acto de promoción, comercialización o facilitación del alojamiento en viviendas o habitaciones se hará constar el número de la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.
2.- Los canales de oferta de viviendas o habitaciones para uso turístico deberán verificar que estas disponen del correspondiente número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi e insertarlo en todas las actuaciones que lleven a cabo en relación con la actividad alojativa.
3.- La dirección del Gobierno Vasco competente en materia de turismo requerirá tanto a las personas titulares de las viviendas como a los canales de oferta, el cese de cuantas actuaciones realicen sin incluir el número de registro señalado.
4.- Las personas titulares de la actividad alojativa están igualmente obligadas a hacer constar el número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi en la publicidad que realicen, así como en sus facturas, documentos informativos y cualquier otro que generen en desarrollo de la actividad, sea cual sea el medio, soporte, sistema o canal utilizado.

Se deberá comunicar por escrito a los usuarios la siguiente información:

Articulo 21 – 3.- Concretamente, la persona titular de la actividad deberá proporcionar la siguiente información acerca de las condiciones de la oferta:

a) La identificación de la persona titular de la actividad, su número de identificación fiscal y de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi, así como el nombre comercial del alojamiento, en su caso.
b) Si la vivienda se cede entera o por habitaciones y sus características, con referencia expresa a los servicios de que disponga, tales como conexión a internet, aire acondicionado y otros similares, de forma que no induzca a confusión o error.
c) La ocupación máxima de la vivienda, con indicación del número de plazas de alojamiento de cada habitación.
d) Procedimiento de recepción de las personas usuarias, con indicación del horario de entrada y salida.
e) Momento y forma de pago.
f) Precio final completo del alojamiento, incluidos los impuestos y tasas, y desglosado por conceptos. En caso de que el precio no incluya algún servicio diferenciado del uso de la vivienda, que haya que abonar aparte, se indicará expresamente con la debida claridad.
g) Condiciones aplicables a las reservas y al desistimiento del contrato, con referencia expresa al régimen de pérdida de fianzas u otras penalizaciones en caso de cancelación.
h) Si el alojamiento se encuentra adherido al vigente sistema arbitral de consumo.

4.- Igualmente, antes de la celebración del contrato o, cuando no haya contrato por escrito, antes de la prestación del servicio, la persona titular de la actividad deberá comunicar a las personas usuarias con qué entidad tiene concertado el seguro de responsabilidad civil.

5.- Así mismo, la persona titular de la actividad deberá comunicar a las personas usuarias la obligación que asumen de utilizar la vivienda con pleno respeto a las normas de uso o de régimen interior, así como las reglas habituales de convivencia del edificio.
Específicamente, les deberá transmitir su obligación de observar las disposiciones habituales sobre higiene, educación, convivencia social, vestimenta y respeto a las personas y costumbres del lugar y, especialmente, el derecho al descanso de las demás personas que residan en el inmueble.

6.- También les informará de que está prohibido realizar en la vivienda actividades distintas a las derivadas del alojamiento meramente turístico y de que podrá negarse a continuar prestando el servicio de alojamiento cuando alguna de las personas usuarias incumpla manifiestamente las normas de convivencia o cualquier normativa de aplicación.

El decreto regula por igual la cesión de la vivienda integra que por habitaciones, restringiendo con mas condicionantes el alquiler por habitaciones, es decir, todo lo el decreto dicta lo tienen que cumplir las viviendas bien alquiladas íntegramente como las alquiladas por habitaciones. 

Así que primero describiré lo que tienen que cumplir todos, y después lo que ademas tienen que cumplir las viviendas alquiladas por habitaciones:

A) Lo que deben cumplir todas la viviendas turísticas

La distribución de las viviendas tiene que ser al menos de:

Articulo 12 2.- Las viviendas que se cedan en su totalidad habrán de disponer al menos de cocina, cuarto de baño y una estancia destinada a dormir, considerándose como tal, además de los dormitorios, las salas de estar habilitadas a ese fin.

¿Y que es un patio ventilado? 

Ayuntamiento de Bilbao:

Dimensiones mínimas de los patios de parcela, hasta altura 18 metros paramento: 5,00 metros de vista recta y 25 m² superficie del patio.

A partir de los 18 metros se respetará una vista recta mínima resultante de considerar la fórmula [(H-18)/2 + 5], siendo H la altura del paramento, y una superficie equivalente al cuadrado del lado mínimo igual a la vista recta.

Ayuntamiento de San Sebastián:

Los patios interiores que sirvan para dar ventilación e iluminación a las habitaciones de las viviendas destinadas a la estancia habitual y prolongada de las personas – sala de estar, cocina, comedor, dormitorio, etc.- tendrán una dimensión mínima en planta tal que permita inscribir en ellos un círculo con diámetro no inferior a 1/6 de la altura total autorizada para el mismo, con un mínimo de 3,00 m. Dicha altura se medirá desde el nivel del piso de la primera planta hasta el punto más bajo de la intersección del cierre del patio con la envolvente de la cubierta autorizada.

Cumplir accesibilidad propio de uso residencial privado:

Articulo 12 – 6.- A las viviendas para uso turístico les serán de aplicación los requerimientos de accesibilidad propios del uso residencial privado.

Se mantienen los ratios para el numero máximo de ocupantes de las viviendas:

a) Una vivienda para 1 persona deberá disponer como mínimo de 25 m2 útiles de superficie.
b) Una vivienda para 2 personas habrá de contar como mínimo con 33 m2 útiles de superficie.
c) Una vivienda para 3 o más personas deberá disponer como mínimo de 15 m2 útiles de superficie por persona.

A estos efectos no se computarán las superficies de terrazas, balcones o tendederos

Articulo 13- 3.- En todo caso, las viviendas para uso turístico, bien se cedan enteras, bien por habitaciones, no podrán ofertar más de 8 plazas en total, incluyendo entre ellas a las personas que tengan su residencia efectiva en la vivienda

Para garantizar la seguridad del uso de la vivienda se exige:

a) Un plano con indicación de las salidas al exterior, en el que consten sus distintas dependencias y la indicación del número máximo de plazas de cada habitación.
b) Información sobre localización y teléfono de los servicios de emergencia (bomberos y policía) y sanitarios más próximos, así como la indicación del número de teléfono 112 de atención de emergencias.
c) Un extintor manual.
d) Igualmente, la vivienda debe contar, en un lugar visible y fácilmente accesible, con un botiquín de primeros auxilios, a disposición de las personas usuarias.

Ademas de:

13. 3.- Deberá facilitarse a la persona usuaria los manuales o instrucciones de funcionamiento de las instalaciones con que cuente la vivienda, así como cualquier otra información relevante sobre sus concretas condiciones de seguridad y las medidas a adoptar en aras de evitar cualquier riesgo derivado de su uso normal.

13. 4.- Igualmente, debe proporcionarles la información que sea necesaria sobre las normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, en relación con el uso y disfrute de los elementos y servicios o instalaciones comunes.
13. 5- La persona titular de la actividad alojativa debe proporcionar un servicio de atención telefónica a los usuarios, con objeto de poder atender y resolver las consultas e incidencias que se produzcan en relación con el alojamiento, con un horario mínimo de 8 a 20 horas, de lunes a domingo.

Obligatoriedad de seguro de Responsabilidad Civil por importe de 35.000 € por plaza ofertada:

17. 1.- La persona titular de la actividad está obligada a contratar una póliza de seguro de responsabilidad civil que garantice los daños a la salud o a la seguridad física de las personas usuarias de la vivienda o de terceras personas, así como los relativos a la seguridad financiera de las personas usuarias, que puedan ocasionarse como consecuencia de la actividad alojativa.
2.- La cuantía mínima del capital asegurado se determinará en función del número de plazas máximo admisible en la vivienda contemplado en la declaración responsable, a razón de 35.000.- euros por plaza.

Se mantiene la obligación de comunicar a la Ertzaintza:

Artículo 18.- Obligaciones de información en materia de seguridad ciudadana.
Los alojamientos turísticos regulados en el presente decreto están sujetos a las obligaciones de registro documental e información de entradas y salidas de la clientela, en la forma que se determine por la legislación vigente en materia de seguridad ciudadana.

B) Lo que ademas tienen que cumplir las viviendas alquiladas por habitaciones

Vuelve a insistir mucho en “la residencia efectiva” de la persona empadronada en la vivienda bajo multa por incumplimiento:

Articulo 3.- 2.-En el caso de cesión por habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, solo una persona física podrá ser titular de la actividad alojativa.
En tal supuesto, la persona ha de estar empadronada y tener su residencia efectiva en la vivienda en la que desarrolle la actividad. Dicho requisito ha de mantenerse durante todo el tiempo de desarrollo de la actividad, hasta que comunique formalmente su cese.
3.- El incumplimiento de las obligaciones de residencia y empadronamiento señaladas en el párrafo anterior constituirá infracción grave, sancionable de conformidad con lo dispuesto en la Ley 13/2016, de 28 de julio, de turismo.

Es decir, multas de entre 10.001 euros y 100.000 euros, si os pillan sin vivir efectivamente en la vivienda

Olvidaros de los sofás camas en el salón en el caso de alquiler por habitaciones:

Articulo 12- 3.- En el caso de ofrecerse el alojamiento por habitaciones, las viviendas, además de cocina y cuarto de baño, contarán, al menos, con un dormitorio destinado al alojamiento turístico, distinto de los reservados a las personas que tengan en ella su residencia efectiva. A estos efectos, no se podrán destinar a dormitorio las salas de estar.

Para poder alquilar por habitaciones, la vivienda al menos, con dos habitaciones:

En el caso de ofrecerse el alojamiento por habitaciones, la vivienda contará, al menos, con dos dormitorios, uno de los cuales será reservado para uso privado de la persona residente.

Desde MKR Soluciones te ayudamos con el tramite de solicitud de la Licencia de Alquiler Turístico, y también con la Comunicación Previa de Actividad Clasificada, mas información aqui

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7 Comments

  1. Aitor 7 diciembre, 2018 en 18:55 - Responder

    ¿Puede la comunidad de propietarios negarse, y prohibir la actividad de alojamiento turistico.

    • amaya vildosola 8 diciembre, 2018 en 10:44 - Responder

      Si, pero para ello debe modificar los estatutos de la comunidad para incluir la prohibición y registrar dichos estatutos, para esto se necesita la unanimidad de todos los propietarios. Un sludo

  2. ANAINES 18 noviembre, 2018 en 10:55 - Responder

    Muchísimas gracias. Un saludo Ana

  3. ANAINES 16 noviembre, 2018 en 15:52 - Responder

    Buenas tardes:

    Mi problema es que tengo el permiso para alquilar una habitación, pero ahora parece ser que el Gobierno Vasco exige algunas condiciones extras, como el poner una placa en la entrada del portal. Parece ser que a los vecinos no les gusta. Tengo tener el permiso de todos los vecinos,¿Habria que hacer una reunion? y cuantos votos favorables se necesitarian para poner dicha placa.GRACIAS ANTICIPADAS ana

    • amaya vildosola 17 noviembre, 2018 en 06:57 - Responder

      Buenos días Ana. Si en los estatutos de la comunidad no pone la prohibición de colocar placas, yo no pediría permiso. La colocación de las placas es obligatorio, como las placas de los vados, por lo que se tienen que colocar si o si. Para evitar problemas se puede comunicar a la comunidad… pero legalmente no está muy claro. Un saludo

  4. Neguel 12 noviembre, 2018 en 13:40 - Responder

    Desde el ayuntamiento de Donostia, están diciendo que si tienes habitación turística, exigen un baño exclusiva para el turista y otro baño para uso del propietario de la vivienda….. han vuelto a cambiar normativa??? porque antes no se exigía dos baños

    • amaya vildosola 12 noviembre, 2018 en 14:45 - Responder

      Buenos días Nekane, desde la modificación del Plan General del 1 de marzo de 2018, se exige para el alquiler por habitaciones dos habitaciones y dos baños mínimo, entendiendo que un baño y una habitación son exclusivas para los huéspedes. Eso no ha cambiado desde esa fecha. un saludo

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