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Si has visto una oficina o tienes una oficina en Bilbao y te estas planteando convertirlo en vivienda, ¡¡este es tu post!!

A diferencia de la conversión en vivienda de locales en planta baja, las oficinas en plantas primeras o entreplantas, NO se convierten en viviendas tasadas, por lo que pueden venderse o alquilarse libremente e incluso convertirse en vivienda turística.

Según el actual PGOU de Bilbao, concretamente en su articulo 6.3.38 epigrafe 9:

9.- Los cambios parciales o totales del uso terciario a viviendas en las plantas primeras de los edificios residenciales existentes se regirán por la siguiente regulación:

1) Se deberá cumplir el programa exigible a la edificación de nueva planta.
2) El acceso a la nueva vivienda se realizará de forma directa desde el portal y núcleo de comunicación vertical que dé servicio al resto de las plantas. El edificio deberá contar con ascensor.
3) El número de viviendas servidas por un mismo núcleo de comunicación vertical será como máximo el existente en plantas altas.
4) Si existieran patios de parcela en el edificio, deberán desarrollarse dando servicio al local en el que se pretende el cambio de uso. No se admitirá la presencia de nuevos tendederos que modifiquen sustancialmente (25/09/2014) fachada ni la incorporación de nuevas instalaciones a la misma (gas, bajantes, etc.)
5) La nueva distribución del local no obligará a la modificación de las fachadas. Toda modificación de fachada a vía pública o alineación oficial deberá presentarse como proyecto conjunto de planta completa, atendiéndose a las condiciones de estética y salvaguarda de la estética urbana establecida en el Titulo VII, Capítulo Noveno del Plan General.
6) (28/02/2013) Sin perjuicio de la obligada aplicación de las normas básicas de la edificación exigibles a las viviendas de nueva planta, no se podrá implantar el uso residencial sin garantizar previamente el cumplimiento de la legislación sobre el ruido, salvo que se resolviese de forma adecuada todo lo concerniente a su insonorización en la propia vivienda.

Además para justificar el punto número 1 del artículo 6.3.38 epígrafe 9, se justificara el cumplimiento del Artículo 7.2.6.- Condiciones de ventilación e iluminación de los locales y piezas habitables, el Artículo 7.2.7.- Vivienda mínima, y el Artículo 7.2.8.- Tamaño mínimo de las piezas, Artículo 7.2.9.– Condiciones de los baños, el Artículo 7.2.10.- Condiciones de pasillos, distribuidores y vestíbulos, el Artículo 7.2.11.- Condiciones de la cocina, y el Artículo 7.2.12.- Condiciones relativas al programa de vivienda.

Como veis se tienen que cumplir muchísimos requisitos, que para ello necesitara de una memoria realizada por un Arquitecto o técnico competente que justifique el cumplimiento de cada uno de estos requisitos.

Pero para que no os volváis locos, os dejo aquí los 5 puntos que tiene que cumplir la oficina para poder valora la conversión de la oficina en primera planta en una vivienda.

1.- La oficina tiene que tener al menos 45 m2

2.- La altura entre el techo y el suelo ha de ser de al menos 2,50 m.

3.- El edificio tiene que tener ascensor, que de servicio a la planta donde esta la oficina.

4.- Debe tener al menos una ventana a fachada principal o patio de manzana grande.

5.- Si hay un patio de parcela (patio interior) en el edificio, la ofician tiene que comunicarse con ella (ventana o puerta).

Si vuestra oficina cumple esos 5 puntos, ¡hay muchas posibilidades que la oficina pueda convertirse en vivienda libre!

Ahora quedaría la parte mas técnica de la verificación, que es el cumplir cada uno de los puntos del PGOU a los que hemos hecho referencia, que seria:

Artículo 7.2.6.- Condiciones de ventilación e iluminación de los locales y piezas habitables

1.- Todo local o pieza habitable deberá ser exterior
2.- Se considera que una pieza o local es exterior si cumple alguna de las siguientes condiciones:
a) Dar frente a una vía pública, calle o plaza.
b) Tener fachada sobre un espacio libre de edificación de carácter público.
c) Dar a un espacio libre de edificación de carácter privado, que cumpla las condiciones mínimas necesarias para las viviendas exteriores.
d) Dar a un patio que cumpla las normas correspondientes en cuanto a sus dimensiones.

3.- La ventilación, entendida como la capacidad de una pieza o local para renovar su aire en un determinado período de tiempo, podrá ser:
a) Natural o directa. Mediante huecos abiertos a espacios que cumplan las condiciones del apartado 1.
b) Forzada o indirecta. Utilizando sistemas de renovación mecánicos o dinámicos, siempre que garanticen la capacidad de renovación exigible.
4.- La iluminación es la capacidad de proveer de luz a una pieza o local, debiendo ser natural -luz solar- y/o artificial, según la reglamentación sectorial que resulte de aplicación
5.- La superficie de los huecos practicados en fachada para su ventilación e iluminación, no podrá ser inferior a un metro cuadrado y medio (1,5 m²), con un ancho mínimo de ochenta (80) centímetros.
Por cada metro cuadrado que la pieza exceda de la superficie mínima, la superficie de los huecos se aumentará en diez (10) centímetros cuadrados.

Artículo 7.2.7.- Vivienda mínima.
1.- Con independencia del parque edificatorio existente, no se autorizan, en régimen de promoción libre, viviendas con superficie útil inferior a cuarenta y cinco (45) metros cuadrados.
2.- La vivienda mínima se compondrá de una habitación o pieza habitable, en la que se podrán agrupar las funciones de estar, comedor y cocina; de un dormitorio principal y de un cuarto de baño.
(676/1997)Artículo 7.2.8.- Tamaño mínimo de las piezas.
1.- La superficie útil de las piezas se ajustará en todos los casos a las siguientes dimensiones mínimas:

superficie minimas piezas

Todas las porciones de una pieza en las que no pueda inscribirse una circunferencia de diámetro igual o superior a la anchura mínima exigible serán excluidas del cómputo de superficie habitable. Serán asimismo excluidas de este cómputo aquellas partes de la pieza en las que la influencia del hueco de iluminación y ventilación sea manifiestamente ineficaz.
Cuando una pieza se componga de formas macladas, la línea de macla será como mínimo de dos metros. El incumplimiento de esta consideración conlleva la exclusión como habitable de la parte opuesta al hueco de iluminación.
2.- Cuando, en función del programa de vivienda definido, se opte por agrupar el estar, el comedor y la cocina, la superficie útil mínima de la pieza habitable resultante será de 20 m². Esta agrupación sólo se autoriza en viviendas de un dormitorio. (676/1997)
3.- La existencia de dormitorios sencillos únicamente se admite en aquellos casos en que se desarrollan programas de vivienda con más de tres dormitorios (un dormitorio principal más dos dobles) y superficie útil superior a 90 m².

Artículo 7.2.9.- Condiciones de los baños.
1.- Dispondrán de ventilación natural o forzada y estarán dotados, al menos, de los siguientes elementos:
•Baño completo: Lavabo, inodoro y bañera o polibán (media bañera).
•Aseo: Lavabo, inodoro y plato de ducha.
2.- Las viviendas cuya superficie no supere los setenta (70) metros cuadrados útiles, dispondrán al menos de un baño completo. Por encima de los setenta (70) metros cuadrados útiles, deberán disponer, como mínimo, de un baño y un aseo.
Artículo 7.2.10.- Condiciones de pasillos, distribuidores y vestíbulos.
Todo espacio interior de la vivienda que cumpla funciones de pasillo, distribuidor y/o vestíbulos, deberá tener una anchura mínima de un (1) metro.
(676/1997)Artículo 7.2.11.- Condiciones de la cocina.
1.- Toda cocina deberá estar equipada con un dispositivo exclusivo de evacuación de gases, humos no de combustión y vapores, con salida independiente hasta cubierta, activado dinámica o mecánicamente, que garantice un mínimo de dos renovaciones por hora.
2.- Cuando se desarrollen programas de viviendas en las que se agrupan el comedor, el estar y la cocina, ésta además del dispositivo mencionado en el apartado precedente, deberá contar con “shunt”.

Artículo 7.2.12.- Condiciones relativas al programa de vivienda.

1.- En las viviendas con superficie útil inferior a sesenta (60) metros cuadrados, al menos una de las piezas habitables tomará luces y vistas de alineación exterior o interior autorizada, pudiendo el resto tomarlas de patios de parcela.
En las viviendas con superficie útil superior a sesenta (60) metros cuadrados, al menos dos de las piezas habitables deberán tomar luces y vistas desde alineación exterior o interior autorizada.
2.- Cuando las viviendas dispongan de un solo baño, a éste únicamente podrá accederse desde espacios de comunicación (pasillos, distribuidor, vestíbulos), pero nunca desde otra pieza habitable.
3.- Ninguna pieza habitable para uso de dormitorio podrá utilizarse como zona de paso o acceso a otra pieza habitable cualquiera.
4.- Podrán utilizarse como piezas de paso el salón, el estar o el salón- comedor en cualquier caso, y la cocina únicamente cuando el programa de la vivienda disponga de más de tres dormitorios y aquélla cuente con una superficie útil superior a nueve (9) metros cuadrados.
5.- Todas las viviendas tendrán previsto el tendido de ropa al exterior en patio de parcela y en ausencia de éste deberán contar con la instalación adecuada, con protección de vistas desde la calle o patio de manzana, según dispone el artículo 7.9.19.
6.- En ningún caso el acceso al interior de la vivienda podrá efectuarse directamente a Estar, Dormitorio o Comedor. Asimismo, tampoco podrá hacerlo a la Cocina, salvo que ésta se constituya en segunda entrada.

Desde MKR Soluciones te analizamos tu oficina, para saber si se puede convertir en vivienda

¡Mándanos un email con tus dudas y estaremos encantadas de asesorarte!

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