CONVERTIR LONJA EN PLANTA BAJA EN VIVIENDA EN GALDAKAO

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Recientemente el Ayuntamiento de Galdakao ha aprobado la ORDENANZA SOBRE CONVERSION EN VIVIENDA DE LOCALES SITUADOS EN LAS PLANTAS BAJAS DE EDIFICACIONES EXISTENTES.

Esta ordenanza surge debido a que en Galdakao existen un amplio número de lonjas o locales, ubicados en las plantas bajas de edificios residenciales, que se encuentran desocupados y sin actividad.

El Ayuntamiento de Galdakao posibilita la transformación en vivienda de dichos locales para incrementar la oferta de viviendas con precios más asequibles.

Para ello el Ayuntamiento de Galdakao ha aprobado la ORDENANZA SOBRE CONVERSION EN VIVIENDA DE LOCALES SITUADOS EN LAS PLANTAS BAJAS DE EDIFICACIONES EXISTENTES para que dichas viviendas cumplan con unas condiciones adecuadas de habitabilidad.

Para ello habrá que observar el cumplimiento de los locales transformados en viviendas los siguientes aspectos:

1.- CONDICIONES PREVIAS

Ha de cumplir las siguientes condiciones previas

  • La planta destinada a la vivienda no tendrá puntos situados bajo la rasante oficial de la calle o perfil del terreno definitivamente urbanizado.
  • La lonja habrá de contar al menos con dos (2) fachadas exteriores, ambas en cota no inferior a la rasante desde la que se tiene acceso y, al menos una de ellas, habrá de tener un forjado elevado un mínimo de 2,20 m, en todos sus puntos, respecto del pavimento o terreno exterior.
  • No podrán contar con muro o cerramiento vertical alguno contra el terreno.

No se autorizarán obras que alteren la topografía del terreno circundante al local para dotarle de las condiciones que posibiliten su cambio de uso.

2.- CONDICIONES GENERALES

Además, independientemente del cumplimiento de aquellos puntos que le sean de aplicación en base a normativa urbanísticas del vigente Plan General de Ordenación Urbana, definidas en su capítulo 4 para el uso residencial, habrá de cumplir las siguientes condiciones generales:

  • El tramo de fachada correspondiente al forjado elevado sobre rasante al menos 2,20 m, no podrá tener una longitud inferior al de la fachada situada a nivel de calle.
  • La fachada a nivel de calle sólo podrá disponer de ventilación e iluminación, pero no de vistas, salvo que éstas resulten en todo punto con una altura superior a los dos (2) metros.
  • Los dormitorios, serán exteriores, con ventilación natural, y, salvo que la altura mínima resultante al hueco de ventana alcance los dos (2) metros, no se ubicarán junto a la fachada con el cerramiento a nivel de calle, habiendo de reservarse la conexión directa con este cerramiento a cocina, aseos, trasteros, recibidores o similares.
  • Las viviendas no podrán ventilar a través de soportales públicos o privados de más de 2,50m de profundidad.
  • No se admiten segundas luces. Se considera segunda luz cuando una habitación recibe luz a través de otra, de un tendedero o soportal de más de 2,50 m de profundidad. Igualmente ningún local sin luz y ventilación directa destinado a trastero o armarios podrá tener en planta lados mayores a dos (2) metros.

3.- DISTRIBUCION

  • No se podrá acceder directamente a través de la cocina a ningún aseo ni dormitorio.
  • Todo dormitorio tendrá acceso desde los espacios de circulación o desde la estancia y, en ningún caso, podrá tener acceso única a través de otro dormitorio
  • En viviendas de dos (2) o más dormitorios se deberá disponer al menos de un baño completo (lavabo, inodoro y bañera o ducha) .con acceso desde un vestíbulo, pasillo o distribuidor de la vivienda

4.- PIEZAS HABITABLES

  • Toda pieza habitable deberá tener comunicación directa con el espacio exterior por medio de un hueco de 1 m2 de superficie mínima y en cualquier caso, el fondo total contado a partir del hueco no excederá de 10 m.
  • Los cuartos .de baño o aseos pueden no tener comunicación directa con el espacio exterior, debiendo instalarse en este ·caso, los conductos y sistemas de ventilación oportunos, Si existiere hueco a espacio exterior, su superficie mínima será de 0,25 m2.

5.- VENTILACION

  • Las cocinas dispondrán de un sistema de captación de humos mediante filtros activos, no permitiéndose su conexión a través de conductos colectivos que por su configuración generen molestias por olores a las viviendas.
  • Los aseos interiores dispondrán de un sistema de ventilación capaz de proporcionar 2 renovaciones/hora, pudiendo realizar la salida de dicha ventilación a fachada o tendedero (en el caso de que éste esté situado en fachada) y con una altura minina respecto del espacio público o privado de 2,20 m.
  • Las calderas a gas podrán realizar la ventilación de la salida de los productos de la combustión a través de fachada debiendo cumplir con lo establecido en la Orden de 12 de Julio de 2000 publicada en el B.O.PV de 19 de septiembre de 2000.
  • El tendedero en el caso de que sea interior dispondrá de 4n sistema de ventilación directa al exterior.
  • Para garantizar al usuario la posibilidad de ventilaciones rápidas, ios diferentes locales de la vivienda tendrán superficies practicables de las ventanas de al menos 1/12 de la superficie útil de la habitación en estar, comedor, cocina-comedor, cocinas y baños y de 1/20 en dormitorios.

6.- ILUMINACION

Dispondrán de iluminación directa al exterior cumpliendo las siguientes condiciones:

  • Estar, comedores y cocinas:
    • Superficie mínima acristalada igual a 1/6 de la superficie útil de la habitación.
  • Dormitorios:
    • Superficie mínima acristalada igual a 1/8 de la superficie útil de la habitación.

En todo caso, la superficie acristalada se situará a una altura máxima de un metro respecto al acabado interior de la vivienda.

Se permitirá el uso de elementos de seguridad como persianas, vidrios, lamas, verjas, etc. siempre y cuando no sobresalgan de la línea oficial de fachada y respeten las condiciones estéticas del edificio.

7.- CONDICIONES TÉCNICAS

a.- Aislamiento térmico.

Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la Edificación en su “Documento Básico – HE, Ahorro de’ energia” en las secciones:

HE 1.- Limitación de demanda energética.

HE 2.- Rendimiento de las instalaciones térmicas.

HE 3.- Eficiencia energética de las instalaciones

b.- Aislamiento acústico.

Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la Edificación en su “Documento Básico – HR Protección frente al ruido.

Justificación del cumplimento de los objetivos de calidad acústica para el espacio interior exigidos en el decreto 213/2012, de 16 de octubre, de contaminación acústica de la Comunidad Autónoma del Pals Vasco.

c.- Protección contra incendios.

Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la Edificación en su Documento Básico – SI Seguridad en caso de incendio.

Así mismo, se justificará el cumplimiento de las condiciones que establece el Código Técnico de la Edificación en el “Documento Básico – HS Salubridad” y en el  Documento Básico – SUA, Seguridad de utilización y accesibilidad”.

8.- DIMENSIONES Y ACCESlBILlDAD

Altura libre.

La altura mínima libre en toda la vivienda será de 2,50 m, salvo en los aseos, pasillos y pequeñas dependencias de almacenamiento u otras piezas no destinadas a la estancia prolongada de personas, donde se podrá reducir a 2,25 m.

Accesibilidad.

El ancho mínimo de las hojas tanto de acceso como del interior de las viviendas será de:

Acceso a la vivienda:                  0,90 m

Cuartos de aseo:                         0,80 m

Resto de dependencias:             0,80 m

Los anchos de pasillo serán como minimo de 0,95 m.

Superficies mínimas y sus condiciones

El programa se ajustará a las determinaciones de la regulación municipal, con una superficie mínima de 40 m2

9.- CONDICIONES DE ESTÉTICA

a) Tendederos

Todas las viviendas tendrán previsto el tendido de ropa al exterior en patio de parcela, o patios interiores de luces, En ausencia de éstos será obligatorio contar con un local destinado a tendedero, con una superficie igualo superior a dos metros cuadrados (2 m2) y un ancho mínimo no inferior a un metro con veinte centímetros (1,2 m), diseñado de forma que tenga absoluta protección de vistas de la ropa desde la calle o patio de manzana.

El local destinado a tendedero será preferentemente exterior. Si ello no fuera posible se realizarán las instalaciones necesarias para la ubicación de una secadora en el local destinado a tendedero.

b) Instalaciones en fachada

Las instalaciones de refrigeración, acondicionamiento de aire, evacuación de humos o extractores, no podrán sobresalir del plano de fachada exterior, ni perjudicar su estética.

La instalación de estos aparatos visibles desde la vía pública requerirá un estudio del alzado del edificio, y se hará sin romper su cerramiento.

10.- DOCUMENTACIÓN TÉCNICA FINAL DE OBRA

A la finalización de las obras y antes de la concesión de la Licencia de habitabilidad o primera ocupación se presentará:

  1. Certificado final de obra acompañado de la liquidación final, suscrito por técnico competente.
  2. Certificación del cumplimiento de los objetivos de calidad acústica para el espacio interior conforme a las exigencias del decreto 213/2012. Para ello, el interesado presentará al Ayuntamiento informe emitido por entidad acreditada por ENAC que certifique el cumplimiento del aislamiento acústico de las fachadas y a tal efecto se deberán efectuar ensayos de aislamiento en la edificación que cumplan lo determinado en la norma UNE-EN-ISO 1405:1999: “Medición de aislamiento acústico en los edificios y de los elementos de construcción. Parte 5. Mediciones in situ del aislamiento acústico a ruido aéreo de elementos de fachadas y de fachadas”.
  3. Justificación del cumplimiento del CTE HR acorde a lo dispuesto en la Orden de 15 de junio de 2016.

Asi que si es tu caso y tienes una lonja en planta baja que cumple las condiciones previas para su voncersion en vivienda….ponte en contacto con un Arquitecto y comienza a rentabilizar ese local vacio.

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