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Si tienes un local en Bilbao y te estas planteando convertirlo en vivienda, ¡¡este es tu post!!

Aquí te dejo la ordenanza que regula que tienen que cumplir los locales para convertirlos en viviendas, y mas bajo mi resumen y análisis:

En mayo de 2018 se modifico la ORDENANZA MUNICIPAL SOBRE LA IMPLANTACIÓN DE VIVIENDAS EN LOCALES DE EDIFICIOS RESIDENCIALES del Ayuntamiento de Bilbao, que permite el cambio de uso de un local a vivienda.

¿Un local en cualquier edificio puede ser convertido en vivienda?

Este cambio de uso regulado solo será posible en locales ubicados en edificios residenciales construidos en suelo urbano, y en las zonas aptas para ello.

¿y donde están estas zonas? Las puedes ver en el siguiente plano Anexo 1 “Zonas aptas para implantar viviendas en plantas bajas”, y para que no te quede ninguna duda, ademas existe un listado de portales de los edificios en los que se permite el cambio.

Pero ademas, ¿que tiene que cumplir el local para convertirse en vivienda?

1.- Debe de estar en planta baja, así como aquéllos situados por debajo de la misma, en edificios que, por razones topográficas, presenten fachadas descolgadas hacia espacios libres de edificación, públicos o privados, es decir, cuando la planta esta por debajo del portal pero da a una calle donde ese local esta 2,5 metros por encima de la acera.

En el caso de que el local de a un patio privado o libre de edificaciones, las ventanas deben tener una vista recta no inferior a 16 metros, hacia un espacio libre de edificación con superficie mínima de 440 m2.

2.- El acceso a los locales  ha de realizarse con carácter general desde elementos comunes de la edificación y, excepcionalmente por razones debidamente justificadas, desde espacios de uso público, siempre que esta posibilidad esté admitida en el Anexo 2.

¿Que condiciones tiene que cumplir la vivienda que se haga en el local?

1.- Dimensiones mínimas de la vivienda

Se entiende por vivienda mínima la compuesta por una habitación o pieza habitable, con funciones compatibles de estar-comedor y cocina, por un dormitorio principal y por un cuarto de baño completo, compuesto de lavabo, inodoro y ducha, con las siguientes dimensiones mínimas:

Con carácter general, la altura útil de la planta baja no podrá ser inferior a 2,50 m

superficie minimas piezas

2.- Ventilación e iluminación interior

Toda habitación o pieza habitable deberá ser exterior, para lo cual habrá de dar frente a una vía pública (calle, plaza…) o a un espacio libre de edificación que será como mínimo, un patio con una superficie de 25 m2 y una vista recta no inferior a 5 metros, o con las mismas condiciones del resto de las plantas residenciales del edificio

3.- Evacuación de humos

No se permitirá la salida libre de humos, gases y vapores por fachadas ni por patios comunes, que no sean ya usados para ventilar cocinas, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carácter provisional, sino que obligatoriamente se evacuarán por cubierta.

4.- Privacidad y seguridad

  1. Se exigirá que en la franja de 150 cm sobre acera no existan vistas directas desde el exterior. Es decir, el alfeizar de las ventanas tiene que estar a 1,50 metros respecto a la acera
  2. En toda lonja de altura libre no inferior a 3 metros, y superficie superior a 50 m2 se exigirá la existencia de una altura mínima de cincuenta (50) centímetros entre la rasante exterior y el nivel del suelo de la vivienda, siéndole de aplicación, es decir, la lonja tendrá que tener 3 metros y 50 m2 de superficie como mínimo, para poder subir el suelo de la lonja 50 cm sobre la rasante exterior.
  3. Se permite el uso de elementos de seguridad como persianas, lamas, verjas, etc…, siempre y cuando no sobresalgan de la línea oficial de fachada.

¡¡Pero cuidado!!

La vivienda resultante de la conversión tendrá la consideración permanente de vivienda de protección pública tasada municipal y estará sujeta al régimen establecido en la presente Ordenanza, sin que pueda renunciarse a tal calificación en el futuro.

La vivienda podrá utilizarse en régimen de propiedad o de arrendamiento, pero siempre como domicilio habitual y permanente, quedando expresamente prohibido que se pueda destinar a segunda vivienda o cualquier otro uso

Es decir, el precio máximo de venta del metro cuadrado útil de la vivienda en primeras, segundas y posteriores transmisiones no podrá superar uno coma siete (1,7) veces el precio máximo de las viviendas de protección oficial de régimen general, o lo que es lo mismo  1.659,03 €/m2 útil (el precio máximo régimen general es 975,90 euros/m² útil)

La renta máxima a abonar por arrendamiento será la equivalente al 4,5% anual del precio máximo de la vivienda, es decir, 6,23 €/m2 útil mes.

Los ingresos de la persona adjudicataria de la vivienda no serán superiores a uno coma tres (1,3) veces los máximos vigentes para acceder a las viviendas de protección oficial en régimen general, ni inferiores a las mínimas vigentes para las de régimen especial, es decir 32.500 € anuales.

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