¡¡Comparte si te ha parecido útil!!
1

Si tienes un local en Bilbao y te estas planteando convertirlo en vivienda, ¡¡este es tu post!!

Aquí te dejo la ordenanza que regula que tienen que cumplir los locales para convertirlos en viviendas, y mas bajo mi resumen y análisis:

En mayo de 2018 se modifico la ORDENANZA MUNICIPAL SOBRE LA IMPLANTACIÓN DE VIVIENDAS EN LOCALES DE EDIFICIOS RESIDENCIALES del Ayuntamiento de Bilbao, que permite el cambio de uso de un local a vivienda.

¿Un local en cualquier edificio puede ser convertido en vivienda?

Este cambio de uso regulado solo será posible en locales ubicados en edificios residenciales construidos en suelo urbano, y en las zonas aptas para ello.

¿y donde están estas zonas? Las puedes ver en el siguiente plano Anexo 1 “Zonas aptas para implantar viviendas en plantas bajas”, y para que no te quede ninguna duda, ademas existe un listado de portales de los edificios en los que se permite el cambio.

Pero ademas, ¿que tiene que cumplir el local para convertirse en vivienda?

1.- Debe de estar en planta baja, así como aquéllos situados por debajo de la misma, en edificios que, por razones topográficas, presenten fachadas descolgadas hacia espacios libres de edificación, públicos o privados, es decir, cuando la planta esta por debajo del portal pero da a una calle donde ese local esta 2,5 metros por encima de la acera.

En el caso de que el local de a un patio privado o libre de edificaciones, las ventanas deben tener una vista recta no inferior a 16 metros, hacia un espacio libre de edificación con superficie mínima de 440 m2.

2.- El acceso a los locales  ha de realizarse con carácter general desde elementos comunes de la edificación y, excepcionalmente por razones debidamente justificadas, desde espacios de uso público, siempre que esta posibilidad esté admitida en el Anexo 2.

¿Que condiciones tiene que cumplir la vivienda que se haga en el local?

1.- Dimensiones mínimas de la vivienda

Se entiende por vivienda mínima la compuesta por una habitación o pieza habitable, con funciones compatibles de estar-comedor y cocina, por un dormitorio principal y por un cuarto de baño completo, compuesto de lavabo, inodoro y ducha, con las siguientes dimensiones mínimas:

Con carácter general, la altura útil de la planta baja no podrá ser inferior a 2,50 m

superficie minimas piezas

2.- Ventilación e iluminación interior

Toda habitación o pieza habitable deberá ser exterior, para lo cual habrá de dar frente a una vía pública (calle, plaza…) o a un espacio libre de edificación que será como mínimo, un patio con una superficie de 25 m2 y una vista recta no inferior a 5 metros, o con las mismas condiciones del resto de las plantas residenciales del edificio

3.- Evacuación de humos

No se permitirá la salida libre de humos, gases y vapores por fachadas ni por patios comunes, que no sean ya usados para ventilar cocinas, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carácter provisional, sino que obligatoriamente se evacuarán por cubierta.

4.- Privacidad y seguridad

  1. Se exigirá que en la franja de 150 cm sobre acera no existan vistas directas desde el exterior. Es decir, el alfeizar de las ventanas tiene que estar a 1,50 metros respecto a la acera
  2. En toda lonja de altura libre no inferior a 3 metros, y superficie superior a 50 m2 se exigirá la existencia de una altura mínima de cincuenta (50) centímetros entre la rasante exterior y el nivel del suelo de la vivienda, siéndole de aplicación, es decir, la lonja tendrá que tener 3 metros y 50 m2 de superficie como mínimo, para poder subir el suelo de la lonja 50 cm sobre la rasante exterior.
  3. Se permite el uso de elementos de seguridad como persianas, lamas, verjas, etc…, siempre y cuando no sobresalgan de la línea oficial de fachada.

¡¡Pero cuidado!!

La vivienda resultante de la conversión tendrá la consideración permanente de vivienda de protección pública tasada municipal y estará sujeta al régimen establecido en la presente Ordenanza, sin que pueda renunciarse a tal calificación en el futuro.

La vivienda podrá utilizarse en régimen de propiedad o de arrendamiento, pero siempre como domicilio habitual y permanente, quedando expresamente prohibido que se pueda destinar a segunda vivienda o cualquier otro uso

Ademas, para la compra o alquiler de estos locales reconvertidos en vivienda, se deberán cumplir las exigencias de Etxebide, segun indica el Artículo 24. Requisitos de las personas destinatarias de las viviendas:

1.- Las personas que quieran optar a la adquisición o arrendamiento de la vivienda deberán estar inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda-Etxebide y empadronadas en el Municipio de Bilbao, desde dos años antes como mínimo

Ademas el precio de venta o alquiler de los locales reconvertidos en vivienda se verán limitados.

Es decir, el precio máximo de venta del metro cuadrado útil de la vivienda en primeras, segundas y posteriores transmisiones no podrá superar uno coma siete (1,7) veces el precio máximo de las viviendas de protección oficial de régimen general, o lo que es lo mismo  2.769,83 €/m2 útil (el precio máximo régimen general es 1.629,31 euros/m² útil para Bilbao)

¿De donde viene el precio máximo de las viviendas de protección oficial del régimen oficial?

El precio máximo de las viviendas de protección oficial vienen de la Orden del 3 de Noviembre de 2010, que dice:

Artículo 9.– Precio base de las viviendas de protección oficial de régimen general edificadas propiedad plena.

a) En los municipios incluidos en el anexo I: 1.629,31 euros/m² útil.

b) En los municipios incluidos en el anexo II: 1.576,40 euros/m² útil.

c) En el resto de municipios: 1.424,03 euros/m² útil.

d) El precio máximo por m² útil de los anejos resultará de multiplicar por 0,4 el precio base.

El precio base para Bilbao al pertenecer al Anexo I seria de 1.629,31 €/ m² útil.

Este valor tiene que ser corregido, según los m2 útiles de la vivienda resultante :

2.– Los precios máximos de las viviendas de protección oficial de régimen general y de régimen tasado autonómico edificadas en derecho de superficie se determinarán del siguiente modo:

a) Los primeros 45 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1,15.

b) A partir de los 45 hasta los 60 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1,10.

c) A partir de los 60 hasta los 75 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1.

d) A partir de los 75 metros cuadrados útiles de la vivienda hasta los 90 metros cuadrados. Precio base multiplicado por 0,8.

e) En el supuesto de que la vivienda disponga, por las circunstancias previstas reglamentariamente, de más de 90 metros cuadrados, se aplicará desde los 90 metros cuadrados el precio base multiplicado por 0,8.

f) Cuando la edificación de las viviendas sea de baja densidad, adicionalmente, los precios máximos así obtenidos se pueden incrementar en un 10%.

Es decir, que según los metros cuadrados útiles de la vivienda resultante, tu local convertido en vivienda puede llegar a valer:

superficie útil viviendas precio máximo €/m2
45 143.338 € 3.185 €/m2
60 189.040 € 3.150 €/m2
75 230.588 € 3.074 €/m2
90 263.826 € 2.931 €/m2
125 341.381 € 2.731 €/m2

En el caso de alquiler:

La renta máxima a abonar por arrendamiento será la equivalente al 4,5% anual del precio máximo de la vivienda, es decir, 6,23 €/m2 útil mes.

Los ingresos de la persona adjudicataria de la vivienda no serán superiores a uno coma tres (1,3) veces los máximos vigentes para acceder a las viviendas de protección oficial en régimen general, ni inferiores a las mínimas vigentes para las de régimen especial, es decir 32.500 € anuales.

Desde MKR Soluciones te analizamos tu local, para saber si se puede convertir en vivienda

¡Mándanos un email con tus dudas y estaremos encantadas de asesorarte!

¡¡Comparte si te ha parecido útil!!
1
1 vote