Si tienes un local en Bilbao y te estas planteando convertirlo en vivienda, ¡¡este es tu post!!
Aquí te dejo la ordenanza que regula que tienen que cumplir los locales para convertirlos en viviendas, y mas bajo mi resumen y análisis:
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En mayo de 2018 se modifico la ORDENANZA MUNICIPAL SOBRE LA IMPLANTACIÓN DE VIVIENDAS EN LOCALES DE EDIFICIOS RESIDENCIALES del Ayuntamiento de Bilbao, que permite el cambio de uso de un local a vivienda.
¿Un local en cualquier edificio puede ser convertido en vivienda?
Este cambio de uso regulado solo será posible en locales ubicados en edificios residenciales construidos en suelo urbano, y en las zonas aptas para ello.
¿y donde están estas zonas? Las puedes ver en el siguiente plano Anexo 1 “Zonas aptas para implantar viviendas en plantas bajas”, y para que no te quede ninguna duda, ademas existe un listado de portales de los edificios en los que se permite el cambio.
Pero ademas, ¿que tiene que cumplir el local para convertirse en vivienda?
1.- Debe de estar en planta baja, así como aquéllos situados por debajo de la misma, en edificios que, por razones topográficas, presenten fachadas descolgadas hacia espacios libres de edificación, públicos o privados, es decir, cuando la planta esta por debajo del portal pero da a una calle donde ese local esta 2,5 metros por encima de la acera.
En el caso de que el local de a un patio privado o libre de edificaciones, las ventanas deben tener una vista recta no inferior a 16 metros, hacia un espacio libre de edificación con superficie mínima de 440 m2.
2.- El acceso a los locales ha de realizarse con carácter general desde elementos comunes de la edificación y, excepcionalmente por razones debidamente justificadas, desde espacios de uso público, siempre que esta posibilidad esté admitida en el Anexo 2.
¿Que condiciones tiene que cumplir la vivienda que se haga en el local?
1.- Dimensiones mínimas de la vivienda
Se entiende por vivienda mínima la compuesta por una habitación o pieza habitable, con funciones compatibles de estar-comedor y cocina, por un dormitorio principal y por un cuarto de baño completo, compuesto de lavabo, inodoro y ducha, con las siguientes dimensiones mínimas:
Con carácter general, la altura útil de la planta baja no podrá ser inferior a 2,50 m
2.- Ventilación e iluminación interior
Toda habitación o pieza habitable deberá ser exterior, para lo cual habrá de dar frente a una vía pública (calle, plaza…) o a un espacio libre de edificación que será como mínimo, un patio con una superficie de 25 m2 y una vista recta no inferior a 5 metros, o con las mismas condiciones del resto de las plantas residenciales del edificio
3.- Evacuación de humos
No se permitirá la salida libre de humos, gases y vapores por fachadas ni por patios comunes, que no sean ya usados para ventilar cocinas, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carácter provisional, sino que obligatoriamente se evacuarán por cubierta.
4.- Privacidad y seguridad
- Se exigirá que en la franja de 150 cm sobre acera no existan vistas directas desde el exterior. Es decir, el alfeizar de las ventanas tiene que estar a 1,50 metros respecto a la acera
- En toda lonja de altura libre no inferior a 3 metros, y superficie superior a 50 m2 se exigirá la existencia de una altura mínima de cincuenta (50) centímetros entre la rasante exterior y el nivel del suelo de la vivienda, siéndole de aplicación, es decir, la lonja tendrá que tener 3 metros y 50 m2 de superficie como mínimo, para poder subir el suelo de la lonja 50 cm sobre la rasante exterior.
- Se permite el uso de elementos de seguridad como persianas, lamas, verjas, etc…, siempre y cuando no sobresalgan de la línea oficial de fachada.
¡¡Pero cuidado!!
La vivienda resultante de la conversión tendrá la consideración permanente de vivienda de protección pública tasada municipal y estará sujeta al régimen establecido en la presente Ordenanza, sin que pueda renunciarse a tal calificación en el futuro.
La vivienda podrá utilizarse en régimen de propiedad o de arrendamiento, pero siempre como domicilio habitual y permanente, quedando expresamente prohibido que se pueda destinar a segunda vivienda o cualquier otro uso
Ademas, para la compra o alquiler de estos locales reconvertidos en vivienda, se deberán cumplir las exigencias de Etxebide, segun indica el Artículo 24. Requisitos de las personas destinatarias de las viviendas:
1.- Las personas que quieran optar a la adquisición o arrendamiento de la vivienda deberán estar inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda-Etxebide y empadronadas en el Municipio de Bilbao, desde dos años antes como mínimo
Ademas el precio de venta o alquiler de los locales reconvertidos en vivienda se verán limitados.
Es decir, el precio máximo de venta del metro cuadrado útil de la vivienda en primeras, segundas y posteriores transmisiones no podrá superar uno coma siete (1,7) veces el precio máximo de las viviendas de protección oficial de régimen general, o lo que es lo mismo 2.769,83 €/m2 útil (el precio máximo régimen general es 1.629,31 euros/m² útil para Bilbao)
¿De donde viene el precio máximo de las viviendas de protección oficial del régimen oficial?
El precio máximo de las viviendas de protección oficial vienen de la Orden del 3 de Noviembre de 2010, que dice:
Artículo 9.– Precio base de las viviendas de protección oficial de régimen general edificadas propiedad plena.
a) En los municipios incluidos en el anexo I: 1.629,31 euros/m² útil.
b) En los municipios incluidos en el anexo II: 1.576,40 euros/m² útil.
c) En el resto de municipios: 1.424,03 euros/m² útil.
d) El precio máximo por m² útil de los anejos resultará de multiplicar por 0,4 el precio base.
El precio base para Bilbao al pertenecer al Anexo I seria de 1.629,31 €/ m² útil.
Este valor tiene que ser corregido, según los m2 útiles de la vivienda resultante :
2.– Los precios máximos de las viviendas de protección oficial de régimen general y de régimen tasado autonómico edificadas en derecho de superficie se determinarán del siguiente modo:
a) Los primeros 45 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1,15.
b) A partir de los 45 hasta los 60 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1,10.
c) A partir de los 60 hasta los 75 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por 1.
d) A partir de los 75 metros cuadrados útiles de la vivienda hasta los 90 metros cuadrados. Precio base multiplicado por 0,8.
e) En el supuesto de que la vivienda disponga, por las circunstancias previstas reglamentariamente, de más de 90 metros cuadrados, se aplicará desde los 90 metros cuadrados el precio base multiplicado por 0,8.
f) Cuando la edificación de las viviendas sea de baja densidad, adicionalmente, los precios máximos así obtenidos se pueden incrementar en un 10%.
Es decir, que según los metros cuadrados útiles de la vivienda resultante, tu local convertido en vivienda puede llegar a valer:
| superficie útil viviendas | precio máximo | €/m2 |
| 45 | 143.338 € | 3.185 €/m2 |
| 60 | 189.040 € | 3.150 €/m2 |
| 75 | 230.588 € | 3.074 €/m2 |
| 90 | 263.826 € | 2.931 €/m2 |
| 125 | 341.381 € | 2.731 €/m2 |
En el caso de alquiler:
La renta máxima a abonar por arrendamiento será la equivalente al 4,5% anual del precio máximo de la vivienda, es decir, 6,23 €/m2 útil mes.
Los ingresos de la persona adjudicataria de la vivienda no serán superiores a uno coma tres (1,3) veces los máximos vigentes para acceder a las viviendas de protección oficial en régimen general, ni inferiores a las mínimas vigentes para las de régimen especial, es decir 32.500 € anuales.
Desde MKR Soluciones te analizamos tu local, para saber si se puede convertir en vivienda
¡Mándanos un email con tus dudas y estaremos encantadas de asesorarte!
Hola Amaya,
He leído los comentarios de Laura del 7 marzo de 2019, pero quería asegurarme que esa normativa sigue vigente a día de hoy.
En mi caso, no estoy apuntado en Etxebide, y tampoco empadronado en Bilbao. ¿Podría comprar una lonja en Bilbao, que cumpla los requisitos de conversión en vivienda, con el único requisito final de que sea mi vivienda habitual y este empadronado en ella al terminar las obras?
Y si no lo he entendido mal, “el peaje” va ser que siempre va a estar considerada como vivienda tasada; tanto para el alquiler como para la venta.
Y por último Amaya darte las gracias por este blog y consultorio que nos ayuda a resolver tantas dudas a los que entramos en este mundillo lleno de normativas.
Buenos dias David:
Correcto
Si compras un local para convertirlo en tu vivienda habitual, NO tienes que estar en etxebide y tampoco estar empadronado en Bilbao.
Si, el «peaje» es que siempre sera tasada, y por tanto la venta o el alquiler sera por el precio dictado por el Gobierno Vasco y ademas el alquilador/comprador tendria que estar apuntado en ETXEBIDE
¡Gracias David, nos encanta poder ayudaros!
Buenos días , suponiendo que el loco este en el listado y lo compre ,hago la reforme acordé a las medidas que establece la normativa etc , qué trámites debo seguir luego para obtener la cédula de habitabilidad y posterior empadronamiento?gracias de antemano
Te contesto por email, porque la respuesta es muy extensa.
El comprador debe estar apuntado en eyxebide y empadronado en Bilbao con algún ntiguedad concreta?gracias
Si compras un local para luego convertir en vivienda, como estas comprando un local NO necesitas estar apuntado en ETXEBIDE. Si lo que quieres es vender un vivienda que viene de una conversión de local, y por tanto es vivienda tasada, el comprador tiene que cumplir los requisitos de ETXEBIDE. No tiene que estar apuntado por un plazo minimo. Un saludo,
Hola estoy viendo un piso k está hecho en unas oficinas en Bolueta carretera Galdakao está ya gente viviendo en ella me dicen k están empadronados es un primer piso pero no tiene el permiso de habitabilidad el piso cumple con todo los todos los rekisitos tiene Cósima. No ventanas habitaciónes con ventana baño y sala servicio de agua y luz
Buenas tardes bea. Al comprar un local sin cedula de habitabilidad, NO estas comprando una vivienda,y por tanto no podras pedir hipoteca para comprarla, desgrabartela, empadronarte….Y te arriesgas a que si te denuncian, tendrias que salir del local dado que no se puede vivir en un local. Un saludo.
Hola, muy buenas! Tengo una oficina en Bilbao, en la calle castaños, en una entrepanta con ascensor y rampa de minusválidos. Dispone de 60 metros cuadrados y tres ventanas grandes y terraza que dan a patio de viviendas.
El edificio donde se ubica tiene viviendas a partir de la planta tercera y dispone de tubo de pvc para ventilación hasta el tejado.
Me gustaría saber si puede ser posible que me otorguen su conversión en vivienda.
La información que veo es sobre lonjas pero no sobre oficinas.
Agradecería me ayudasen
Gracias!
Buenos dias Sergio:
Si las ventanas dan tan solo al patio de manzana, y este no cumple con las vistas rectas que pide el ayuntamiento de Bilbao, lo veo bastante improbable. Haz una consulta en el Ayuntamiento de Bilbao para saber si el ayuntamiento lo autorizaría. Un saludo
Hola, puede indicar como acceder al listado de portales aptos para el cambio. Gracias.
Buenas tardes Enrique: En el documento que esta en el post, a apartir de la pagina 16 aparecen los portales autorizados. Un saludo
Buenas tardes,
Los municipios de Santurce y Barakaldo permiten convertir y alquilar o vender sin límite de precios?
Buenos días Gaizka: Desconozco la normativa de Santurtzi. La de Barakaldo si permite la conversión, y no limita el precio. para saber mas de la convesion de local en vivienda en Barakaldo lee mi post. Un saludo
Buenas tardes,
Dispongo en Bilbao de un local convertible en vivienda de una inversion realizada hace unos años. La vivienda no seria para mi uso habitual… puedo hacer la obra y luego venderla? se puede vender a alguien de Etxebide? lo gestionaria Etxebide? Gracias
Buenos dias Fernando: la conversion se hace a nombre de la persona usuaria. SI luego lo quieres vender o alquilar, tienes que venderlo por los precios que Etxebide dicta para esa vivienda y que la persona compradora cumpla los requisitos de etxebide. Esa persona tiene que estar apuntada a Etxebide. Si quieres sacar el máximo precio, puedes vender el local con el proyecto de conversión pero sin pedir el cambio de uso. Un saludo
Hola me gustaría que me asesorais sobre un local q tengo en Armintza. Los vecinos me dan el consentimiento para pasarlo a vienda y el ayuntamiento me dice q no es cosa de él, sino de que Diputación tendría que hacer los cambios municipales. Esto es así! Qué tendría que hacer!
Buenos dias Koldo: No creo que diputación tenga nada que ver con que el Ayuntamiento te autorice a cambiar el uso de local a vivienda….En principio, si cumples con la ordenanza municipal de condiciones que debe cumplir una vivienda en planta baja, no entiendo porque no te dejarían convertir el local en vivienda. En Armintza las viviendas en planta baja deben de cumplir : Las plantas bajas para poder ser destinadas a viviendas deberán estar situadas sobre forjado, sobre sótano o con cámara de aire con el terreno natural no inferior a 50 centímetros. Deberá quedar el pavimento de todas las piezas de viviendas como mínimo a 0,30 metros de altura sobre el terreno exterior -acera o rasante definitiva en el Proyecto de urbanización del entorno del edificio, ademas de tener una altura libre de 2,50m y cumplir con los requisitos de la vivienda (60 m2 mínimo, luz, ventilación, distribución….). Pero para eso habría que hacer un estudio de las posibilidades del local, y hacer una nueva consulta en el ayuntamiento. Un saludo
Buenos días,
¿Podría convertir un local en vivienda si ya dispongo de otra vivienda? La vivienda que dispongo la tengo alquilada y no vivo en ella.
Muchas gracias.
Un saludo,
Buenos días Aitor: La persona que convierte el local en vivienda después tiene que empadronarse en esa vivienda, porque la conversión es para uso propio. Creo que no influye si se tiene vivienda, porque el promotor de la conversion no tiene que cumplir con los requisitiso de Etxebide. Un saludo
Buenos días, tengo pensado convertir un local en vivienda pero me han dicho que es necesario estar previamente apuntado en Etxebide dos años para poder empezar con los trámites. Esto es cierto? Si no estoy apuntado tengo que hacerlo sí o sí y esperar dos años para poder construir? Gracias y un saludo!
Buenos dias Laura, ¿de que poblacion estamos hablando? Bilbao??. Un saludo
Si, yo concretamente hablo de Bilbao, pero imagino que será la normativa de todo el Pais Vasco.
Habeis podido aclarar esto?estoy en la misma situación y con la misma duda.Gracias.
Buenos dias: La obligatoriedad es para las personas que quieran alquilar o comprar una vivienda en Bilbao, si dicha vivienda es fruto de una conversion de un local en planta baja en vivienda en Bilbao.
Así lo indica el Artículo 24. Requisitos de las personas destinatarias de las viviendas
1.- Las personas que quieran optar a la adquisición o arrendamiento de la vivienda deberán estar inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda-Etxebide y empadronadas en el Municipio de Bilbao, desde dos años antes como mínimo.
un saludo,
Buenos dias: La obligatoriedad es para las personas que quieran alquilar o comprar una vivienda en Bilbao, si dicha vivienda es fruto de una conversion de un local en planta baja en vivienda en Bilbao.
Así lo indica el Artículo 24. Requisitos de las personas destinatarias de las viviendas
1.- Las personas que quieran optar a la adquisición o arrendamiento de la vivienda deberán estar inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda-Etxebide y empadronadas en el Municipio de Bilbao, desde dos años antes como mínimo.
un saludo,
Es decir, que si lo que quiero es comprar un local que el propio ayuntamiento de Bilbao tiene tipificado como local convertible en vivienda y convertirlo yo en una vivienda (para quedármela, para vivir yo en ella vaya) puedo hacerlo sin tener que cumplir ni esperar esos trámites de Etxebide?
Correcto. Porque tú eres la persona que hace el cambio para tu uso.
Hola buenas,me estoy planteando adquirir una lonja y a mi parecer podría cumplir con todos los requisitos pero en el listado no aparece dicho local tendría posibilidad de hacerlo o sería totalmente imposible.
Un saludo y gracias
Buenos días Mikel: a la hora de que el ayuntamiento autorice que una lonja se convierta en vivienda hay muchos condicionantes, desde el mapa de ruido de la zona hasta la anchura de la acera…por lo que te recomiendo que hagas una consulta en el ayuntamiento directamente antes de comprar la lonja.
Un saludo
Hola buenas.Mi consulta es la siguiente , si no viene prohibición de la conversion de local a vivienda en los estatutos de la comunidad y si el acceso se puede hacer por la vía pública y no por zonas comunes por qué se puede según la ordenanza y urbanismo, necesito en ese caso pedir permiso a la comunidad?necesito la unanimidad o la regla de los tres quintos??no tengo claro si en ese caso hay que pedir permiso ya que no altero elementos comunes . Gracias de antemano ,un saludo.
Buenos días Laura:
La comunidad, si no lo pone ya en los estatutos que lo prohíbe, no tiene que darte su autorización para convertir el local en vivienda.
Si el ayuntamiento te exigiera acceso desde el portal, eso es otra cosa.
Un saludo
Antes de consultar a un técnico, os agradecería otra aclaración.
Si se cumplen determinados matices, ¿da igual de lo que diga la comunidad de veccinos? ¿o siempre has de tener su autorización?
Muchas gracias
Buenas Juan. Si es conversión de una oficina o local que necesita el acceso desde el nucleo de comunicaciones del edificio, necesitas la aprobación de la comunidad. Si es un local con acceso independiente al que no se le obliga a cumplir ese requisito, en principio no. Un saludo
Buenas tardes,
Me ha surgido una duda que os agradecería mucho si me ayudáis. Tengo una empresa de servicios y trabajo mucho tiempo desde casa. Me gustaría comprar una oficina y habilitarla como vivienda. He visto varios inmuebles que me interesan y algunos no son entreplantas y algunos son edificios de oficinas. ¿Hay alguna opción que permita realizar este cambio en el ayuntamiento de Bilbao?
Muchas gracias por vuestra ayuda.
buenas tardes Juan: SI, el ayuntamietno de Bilbao permite el cambio de uso tanto de lonjas(cuidado no valen todas, lee este post) y tambien permite el cambio de uso de oficina a vivienda, pero cuidado tiene muchos matices…por lo que yo me asesoraria primero con unt ecnico antes de comprar la oficina. Nosotras estaremos encantadas de ayudarte. Un saludo
Antes de consultar a un técnico, os agradecería otra aclaración.
Si se cumplen determinados matices, ¿da igual de lo que diga la comunidad de veccinos? ¿o siempre has de tener su autorización?
Muchas gracias
Y q pasa si en los estatutos lo prohíbe pero el Ayuntamiento de la licencia? Eso podría pasar?
Buenas, puede pasar. Pero no tengo claro que ocurriría en esos casos. Pero por los casos de segregación o de implantación de actividades en viviendas ….entiendo que prevalece la negativa de la comunidad. Un saludo
Con esta nueva ordenanza no hay posibilidad de adquirir un local y convertirlo en vivienda sin que sea de protección municipal? Realizando la promoción de cambio el nuevo propietario.
No, además no puede convertirse en libre. Un saludo
Hola buenas espero ke me pueda ayudar quiera saber cuales las ayudas y subvenciones k da el Ayuntamiento para cambiar un local en una vivienda y cuánto tardan para darte las licencias de el dia k compres local Gracias esper su respuesta
Buenas tardes Emad: en principio no hay ayudas, ademas si conviertes un local en vivienda esta solo puede ser vendida como vivienda tasada. Un saludo