CONVERTIR LOCAL EN VIVIENDA EN BILBAO

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Si tienes un local en Bilbao y te estas planteando convertirlo en vivienda, ¡¡este es tu post!!

Aquí te dejo la ordenanza que regula que tienen que cumplir los locales para convertirlos en viviendas, y mas bajo mi resumen y análisis:

En mayo de 2018 se modifico la ORDENANZA MUNICIPAL SOBRE LA IMPLANTACIÓN DE VIVIENDAS EN LOCALES DE EDIFICIOS RESIDENCIALES del Ayuntamiento de Bilbao, que permite el cambio de uso de un local a vivienda.

¿Un local en cualquier edificio puede ser convertido en vivienda?

Este cambio de uso regulado solo será posible en locales ubicados en edificios residenciales construidos en suelo urbano, y en las zonas aptas para ello.

¿y donde están estas zonas? Las puedes ver en el siguiente plano Anexo 1 “Zonas aptas para implantar viviendas en plantas bajas”, y para que no te quede ninguna duda, ademas existe un listado de portales de los edificios en los que se permite el cambio.

Pero ademas, ¿que tiene que cumplir el local para convertirse en vivienda?

1.- Debe de estar en planta baja, así como aquéllos situados por debajo de la misma, en edificios que, por razones topográficas, presenten fachadas descolgadas hacia espacios libres de edificación, públicos o privados, es decir, cuando la planta esta por debajo del portal pero da a una calle donde ese local esta 2,5 metros por encima de la acera.

En el caso de que el local de a un patio privado o libre de edificaciones, las ventanas deben tener una vista recta no inferior a 16 metros, hacia un espacio libre de edificación con superficie mínima de 440 m2.

2.- El acceso a los locales  ha de realizarse con carácter general desde elementos comunes de la edificación y, excepcionalmente por razones debidamente justificadas, desde espacios de uso público, siempre que esta posibilidad esté admitida en el Anexo 2.

¿Que condiciones tiene que cumplir la vivienda que se haga en el local?

1.- Dimensiones mínimas de la vivienda

Se entiende por vivienda mínima la compuesta por una habitación o pieza habitable, con funciones compatibles de estar-comedor y cocina, por un dormitorio principal y por un cuarto de baño completo, compuesto de lavabo, inodoro y ducha, con las siguientes dimensiones mínimas:

Con carácter general, la altura útil de la planta baja no podrá ser inferior a 2,50 m

superficie minimas piezas

2.- Ventilación e iluminación interior

Toda habitación o pieza habitable deberá ser exterior, para lo cual habrá de dar frente a una vía pública (calle, plaza…) o a un espacio libre de edificación que será como mínimo, un patio con una superficie de 25 m2 y una vista recta no inferior a 5 metros, o con las mismas condiciones del resto de las plantas residenciales del edificio

3.- Evacuación de humos

No se permitirá la salida libre de humos, gases y vapores por fachadas ni por patios comunes, que no sean ya usados para ventilar cocinas, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carácter provisional, sino que obligatoriamente se evacuarán por cubierta.

4.- Privacidad y seguridad

  1. Se exigirá que en la franja de 150 cm sobre acera no existan vistas directas desde el exterior. Es decir, el alfeizar de las ventanas tiene que estar a 1,50 metros respecto a la acera
  2. En toda lonja de altura libre no inferior a 3 metros, y superficie superior a 50 m2 se exigirá la existencia de una altura mínima de cincuenta (50) centímetros entre la rasante exterior y el nivel del suelo de la vivienda, siéndole de aplicación, es decir, la lonja tendrá que tener 3 metros y 50 m2 de superficie como mínimo, para poder subir el suelo de la lonja 50 cm sobre la rasante exterior.
  3. Se permite el uso de elementos de seguridad como persianas, lamas, verjas, etc…, siempre y cuando no sobresalgan de la línea oficial de fachada.

¡¡Pero cuidado!!

La vivienda resultante de la conversión tendrá la consideración permanente de vivienda de protección pública tasada municipal y estará sujeta al régimen establecido en la presente Ordenanza, sin que pueda renunciarse a tal calificación en el futuro.

La vivienda podrá utilizarse en régimen de propiedad o de arrendamiento, pero siempre como domicilio habitual y permanente, quedando expresamente prohibido que se pueda destinar a segunda vivienda o cualquier otro uso

Es decir, el precio máximo de venta del metro cuadrado útil de la vivienda en primeras, segundas y posteriores transmisiones no podrá superar uno coma siete (1,7) veces el precio máximo de las viviendas de protección oficial de régimen general, o lo que es lo mismo  1.659,03 €/m2 útil (el precio máximo régimen general es 975,90 euros/m² útil)

La renta máxima a abonar por arrendamiento será la equivalente al 4,5% anual del precio máximo de la vivienda, es decir, 6,23 €/m2 útil mes.

Los ingresos de la persona adjudicataria de la vivienda no serán superiores a uno coma tres (1,3) veces los máximos vigentes para acceder a las viviendas de protección oficial en régimen general, ni inferiores a las mínimas vigentes para las de régimen especial, es decir 32.500 € anuales.

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15 Comments

  1. Mikel 18 noviembre, 2018 en 11:46 - Responder

    Hola buenas,me estoy planteando adquirir una lonja y a mi parecer podría cumplir con todos los requisitos pero en el listado no aparece dicho local tendría posibilidad de hacerlo o sería totalmente imposible.
    Un saludo y gracias

    • amaya vildosola 19 noviembre, 2018 en 12:36 - Responder

      Buenos días Mikel: a la hora de que el ayuntamiento autorice que una lonja se convierta en vivienda hay muchos condicionantes, desde el mapa de ruido de la zona hasta la anchura de la acera…por lo que te recomiendo que hagas una consulta en el ayuntamiento directamente antes de comprar la lonja.
      Un saludo

  2. Laura 14 octubre, 2018 en 23:42 - Responder

    Hola buenas.Mi consulta es la siguiente , si no viene prohibición de la conversion de local a vivienda en los estatutos de la comunidad y si el acceso se puede hacer por la vía pública y no por zonas comunes por qué se puede según la ordenanza y urbanismo, necesito en ese caso pedir permiso a la comunidad?necesito la unanimidad o la regla de los tres quintos??no tengo claro si en ese caso hay que pedir permiso ya que no altero elementos comunes . Gracias de antemano ,un saludo.

    • amaya vildosola 15 octubre, 2018 en 11:23 - Responder

      Buenos días Laura:

      La comunidad, si no lo pone ya en los estatutos que lo prohíbe, no tiene que darte su autorización para convertir el local en vivienda.

      Si el ayuntamiento te exigiera acceso desde el portal, eso es otra cosa.

      Un saludo

  3. Juan 2 julio, 2018 en 17:38 - Responder

    Antes de consultar a un técnico, os agradecería otra aclaración.
    Si se cumplen determinados matices, ¿da igual de lo que diga la comunidad de veccinos? ¿o siempre has de tener su autorización?

    Muchas gracias

    • amaya vildosola 2 julio, 2018 en 18:37 - Responder

      Buenas Juan. Si es conversión de una oficina o local que necesita el acceso desde el nucleo de comunicaciones del edificio, necesitas la aprobación de la comunidad. Si es un local con acceso independiente al que no se le obliga a cumplir ese requisito, en principio no. Un saludo

  4. Juan 2 julio, 2018 en 16:04 - Responder

    Buenas tardes,
    Me ha surgido una duda que os agradecería mucho si me ayudáis. Tengo una empresa de servicios y trabajo mucho tiempo desde casa. Me gustaría comprar una oficina y habilitarla como vivienda. He visto varios inmuebles que me interesan y algunos no son entreplantas y algunos son edificios de oficinas. ¿Hay alguna opción que permita realizar este cambio en el ayuntamiento de Bilbao?

    Muchas gracias por vuestra ayuda.

    • amaya vildosola 2 julio, 2018 en 17:13 - Responder

      buenas tardes Juan: SI, el ayuntamietno de Bilbao permite el cambio de uso tanto de lonjas(cuidado no valen todas, lee este post) y tambien permite el cambio de uso de oficina a vivienda, pero cuidado tiene muchos matices…por lo que yo me asesoraria primero con unt ecnico antes de comprar la oficina. Nosotras estaremos encantadas de ayudarte. Un saludo

      • Juan 2 julio, 2018 en 17:38 - Responder

        Antes de consultar a un técnico, os agradecería otra aclaración.
        Si se cumplen determinados matices, ¿da igual de lo que diga la comunidad de veccinos? ¿o siempre has de tener su autorización?

        Muchas gracias

  5. Carolina 12 mayo, 2018 en 22:22 - Responder

    Y q pasa si en los estatutos lo prohíbe pero el Ayuntamiento de la licencia? Eso podría pasar?

    • amaya vildosola 12 mayo, 2018 en 23:51 - Responder

      Buenas, puede pasar. Pero no tengo claro que ocurriría en esos casos. Pero por los casos de segregación o de implantación de actividades en viviendas ….entiendo que prevalece la negativa de la comunidad. Un saludo

  6. Mikel 4 mayo, 2018 en 20:29 - Responder

    Con esta nueva ordenanza no hay posibilidad de adquirir un local y convertirlo en vivienda sin que sea de protección municipal? Realizando la promoción de cambio el nuevo propietario.

  7. Emad 13 marzo, 2018 en 21:25 - Responder

    Hola buenas espero ke me pueda ayudar quiera saber cuales las ayudas y subvenciones k da el Ayuntamiento para cambiar un local en una vivienda y cuánto tardan para darte las licencias de el dia k compres local Gracias esper su respuesta

    • amaya vildosola 14 marzo, 2018 en 16:26 - Responder

      Buenas tardes Emad: en principio no hay ayudas, ademas si conviertes un local en vivienda esta solo puede ser vendida como vivienda tasada. Un saludo

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