CONDICIONES PARA SEGREGAR VIVIENDA EN BILBAO

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Si tienes una vivienda en Bilbao con mas de 100 m2, puede que puedas segregarla en 2 viviendas….¡o no!

Dentro del Plan General del Ayuntamiento de Bilbao, el articulo 7.2.14. “Intervención sobre edificios existentes que den lugar a nuevas viviendas por división o cambio de uso” donde se exigen las siguientes condiciones para la segregación de la vivienda:

1.- Toda división de viviendas queda condicionada al cumplimiento del programa de vivienda exigible a edificación de nueva planta, así como en su caso a las limitaciones o condiciones establecidas en el Título XI para edificios catalogados.

2.- Se admitirá como máximo la aparición de dos viviendas por cada una de las existentes en la licencia de construcción del edificio.

3.- La ejecución de nuevas instalaciones necesarias que deban discurrir por elementos comunes del inmueble (tales como bajantes, conductos de ventilación, etc.) será un requisito previo para la concesión de la licencia de segregación.

4.- Con carácter general no se admitirán segregaciones de viviendas que, contando inicialmente con fachada a patio interior de parcela, den lugar a otras que no la tengan. No obstante, se admitirá que una de las viviendas resultantes de la división, disponga de un recinto propio, con fachada al patio, que haga la función de oficio-tendedero ventilado, accesible desde un elemento común de distribución situado en su misma planta y próximo a la puerta de entrada a la vivienda a la que pertenece.
No se admitirá la aparición de nuevos tendederos en la fachada exterior, ni la incorporación de instalaciones nuevas a la misma (gas, bajantes, etc.).

5.- Las divisiones de viviendas no darán como resultado la creación de servidumbres de paso de redes de instalaciones entre elementos privativos de viviendas de una misma planta.

6.- No se podrá modificar la disposición de las ventanas a vía pública, patio de manzana o patio de parcela, ni se admitirá que la nueva tabiquería produzca particiones en los huecos existentes.

7.- El acceso desde el núcleo vertical de comunicaciones no se verá modificado por el incremento del número de viviendas.

8.- Sólo se admitirán divisiones de viviendas en edificios que dispongan de ascensor.

El punto mas peliagudo es el 1, donde exige el cumplimiento del programa de vivienda exigible a edificación de nueva planta, lo que quiere decir:

9.- Las edificaciones deberán reunir las condiciones de aislamiento acústico fijadas por la Norma Básica de la edificación correspondiente y demás normativa vigente de obligado cumplimiento.

10.- Toda pieza o local debe ser estanco y estar protegido de la penetración de humedades. A este fin las soleras, muros perimetrales de sótanos, cubiertas, juntas de construcciones y demás puntos que puedan ser causa de filtración de aguas, estarán debidamente impermeabilizados y aislados. Las carpinterías exteriores tendrán una permeabilidad al aire de acuerdo con la Norma Básica de la Edificación correspondiente y demás normativa vigente de obligado cumplimiento.

11.- Toda pieza habitable ( partes de la vivienda a excepción de los baños, aseos, pasillos, distribuidores y despensas o similares), deberá ser exterior. Por exterior se entiende:

a) Dar frente a una vía pública, calle o plaza.
b) Tener fachada sobre un espacio libre de edificación de carácter público.
c) Dar a un espacio libre de edificación de carácter privado, que cumpla las condiciones mínimas necesarias para las viviendas exteriores.
d) Dar a un patio que cumpla las normas correspondientes en cuanto a sus dimensiones.

12.- La vivienda mínima tendrá 45  m2, se compondrá de una habitación o pieza habitable, en la que se podrán agrupar las funciones de estar, comedor y cocina ; de un dormitorio principal y de un cuarto de baño.

13.- Deberán cumplir iluminación y ventilación, con las siguientes condiciones:

a) La superficie de los huecos practicados en fachada para su ventilación e iluminación, no podrá ser inferior a 1,5 m², con un ancho mínimo de 80 cms.
Por cada metro cuadrado que la pieza exceda de la superficie mínima (45 m2), la superficie de los huecos se aumentará en 10 cm2.

14.- La superficie útil de las piezas se ajustará en todos los casos a las siguientes dimensiones mínimas:

superficie minimas piezas

15.- En las viviendas con superficie útil inferior a 60 m2, al menos una de las piezas habitables tomará luces y vistas de alineación exterior o interior autorizada, pudiendo el resto tomarlas de patios de parcela.
En las viviendas con superficie útil superior a 60 m2, al menos dos de las piezas habitables deberán tomar luces y vistas desde alineación exterior o interior autorizada.

16.- Las vistas rectas y las superficies de patios de manzana mínimas serán:

cuadro superficie manzana minima viviendas

Como veis, la segregación de la vivienda ¡no es simplemente poner un tabique!.

Antes de barajar la idea de la segregación, consultar con un técnico que compruebe el cumplimiento de la normativa para no tener problemas después a la hora de legalizar la segregación, que si no cumple con la normativa NUNCA seran consideradas viviendas independientes.

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Un comentario

  1. […] inspeccione la vivienda para cerciorarse que realmente es segregable. Podéis también leer el post que hable sobre la segregación de viviendas en […]

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