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Si tienes una vivienda en San Sebastian con mas de 150 m2, puede que puedas segregarla en 2 viviendas….¡o no!

La ORDENANZA MUNICIPAL VIVIENDA PLANTA BAJA –DIVISIÓN VIVIENDA del Ayuntamiento de DONOSTIA-SAN SEBASTIÁN de Marzo de 2011, determina los criterios que han de cumplir las viviendas para ser segregadas y las condiciones técnicas que deben de cumplir las viviendas resultantes de la segregación.

Concretamente en el epígrafe VI.- CRITERIOS, OBJETIVOS Y PROPUESTAS EN MATERIA DE DIVISIÓN DE VIVIENDAS  PREEXISTENTES se indica que:

4.- Condiciones técnicas, materiales y jurídicas de las viviendas autorizables.
La autorización de actuaciones de división de viviendas preexistentes, con el consiguiente incremento de la cuantía asimismo preexistente se condiciona al cumplimiento, con carácter general y por parte de todas las viviendas resultantes de las mismas, de las condiciones urbanísticas, materiales y técnicas establecidas en:

  • El planeamiento urbanístico vigente, incluido el (nuevo) Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad
  • Las Ordenanzas Complementarias de Edificación, aprobadas definitivamente mediante resolución municipal de 23 de noviembre de 1998, y modificadas con posterioridad mediante resoluciones de 19 de octubre de 1999 y 13 de setiembre de 2001, en tanto en cuanto se mantenga la vigencia de las mismas.

Es decir, que las  viviendas resultantes tendrán que cumplir el artículo 61 del documento “2.1 Normas Urbanísticas Generales” del Plan General de Ordenación Urbana que indican los tamaños de la vivienda:

Parcelas “a.10 Residencial de casco antiguo”: 75 m²(t)/viv.
Parcelas “a.2 Residencial de ensanche”: 85 m²(t)/viv.
Parcelas “a.30 Residencial de edificación abierta”: 85 m²(t)/viv.
Parcelas “a.40 Residencial de edificación de bajo desarrollo”: 120 m²(t)/viv.

En esta Ordenanza también quedan definidos en su CAPÍTULO CUARTO CONDICIONES GENERALES DE AUTORIZACIÓN DE ACTUACIONES DE DIVISIÓN DE VIVIENDAS PREEXISTENTES, dentro de las condiciones destaca en el Articulo 6.3 que dice:

La totalidad de las viviendas resultantes han de cumplir los requisitos materiales y técnicos establecidos en el Título Segundo de esta Ordenanza.

Así que vamos a analizar este Titulo Segundo de la Ordenanza

Este Titulo 2 exige a las viviendas de nueva creación por la división de vivienda existente lo siguiente:

1 Acceso a las viviendas: Desde zonas comunes

2 Programa mínimo: estar, cocina  dormitorio doble y cuarto de baño completo

3 Al menos dos piezas, estar y dormitorio, deben de tener huecos en fachada o a patio manzana.

4 El estar si da a patio manzana, este patio de manzana debe ser de mas de 100 m2, en el que se pueda inscribir un circulo de diámetro 8 metros. Este circulo debe cumplir, siendo tangente al eje vertical del hueco del estar (¡ojo!)

5 El estar debe tener de ancho al menos 3 m, y la habitación doble 2,60.

6 Las superficies de las piezas diferenciadas tienen que cumplir la siguiente tabla:

7 Los pasillos tendrían 0,95 m de anchura.

8 La altura libre interior de la vivienda sera de 2,50 m

9 El extractor de la cocina puede ser de filtros de carbono

10 La vivienda tendrá que cumplir con el Código técnico de la Edificación, siendo en punto mas riguroso a cumplir el CTE-DB-SI de Seguridad Seguridad en caso de incendio que obliga a que la escalera de evacuación de la vivienda sea protegida.

¿esto que significa? Que tendréis que realizar un vestíbulo previo a la escalera, si el edificio tiene mas de 5 plantas de altura, con puertas resistentes al fuego EI 60-C5

11 Para la segregación sera necesario Proyecto de Ejecución de la Segregación visado, para la concesión de la licencia de las obras de segregación ¡OJO!

Como veis, la segregación de la vivienda ¡no es simplemente poner un tabique!.

Antes de barajar la idea de la segregación, consultar con un técnico que compruebe el cumplimiento de la normativa para no tener problemas después a la hora de legalizar la segregación, que si no cumple con la normativa NUNCA serán consideradas viviendas independientes.

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